La suspension de MaPrimeRénov’ depuis le 1er janvier 2026 a bouleversé les stratégies d’investissement dans l’immobilier ancien. Faut-il encore miser sur des logements classés F ou G lorsque les aides publiques se dérobent ? Une étude récente portant sur plus de 6 300 biens énergivores dans les grandes villes françaises apporte des réponses chiffrées et nuancées à cette question cruciale. Contre toute attente, certains marchés locaux offrent encore des perspectives de rentabilité attractives, même sans subventions. Analyse détaillée de ces opportunités qui persistent malgré le contexte défavorable.
Suspension de MaPrimeRénov’ : comprendre la nouvelle donne
Depuis le 1er janvier 2026, le dispositif MaPrimeRénov’ connaît une suspension totale du dépôt de nouvelles demandes. Cette décision gouvernementale, directement liée à l’absence de budget voté pour l’État, met brutalement fin à un dispositif qui accompagnait des milliers de ménages et d’investisseurs dans leurs projets de rénovation énergétique. Cette interruption s’inscrit dans un contexte plus large d’incertitude politique et budgétaire qui fragilise la visibilité des acteurs de l’immobilier.
En réalité, cette pause n’est pas totalement inédite. Dès 2025, une première suspension avait été annoncée pour permettre une refonte complète du dispositif. Les objectifs affichés étaient ambitieux : simplification des démarches administratives souvent jugées trop complexes, renforcement des outils de contrôle pour éviter les fraudes et les abus, et déploiement d’une nouvelle plateforme digitale plus intuitive et accessible. Ces transformations devaient moderniser un système devenu au fil du temps particulièrement opaque pour les bénéficiaires.
Pour les ménages et investisseurs concernés, les guichets France Rénov’ restent théoriquement ouverts pour fournir des informations et des conseils. Toutefois, l’absence de calendrier précis pour la réouverture du dispositif crée une situation d’attente inconfortable. Les porteurs de projets se retrouvent dans un vide administratif où les investissements lourds doivent être envisagés sans le filet de sécurité financier que représentaient ces aides.
Cette suspension transforme radicalement l’équation économique pour les bailleurs qui envisageaient d’acquérir et de rénover des passoires thermiques. Le risque financier change complètement de dimension lorsque les dizaines de milliers d’euros d’aides potentielles disparaissent du plan de financement. Dans ce nouveau contexte, seuls les investissements intrinsèquement rentables, indépendamment des subventions, méritent d’être considérés. C’est précisément cette rentabilité fondamentale qu’il convient désormais d’analyser avec la plus grande rigueur.
Une étude inédite sur 6 300 passoires thermiques
Face à cette nouvelle réalité du marché, une étude d’envergure a été menée pour éclairer les décisions des investisseurs. Cette enquête porte sur l’analyse détaillée de plus de 6 300 biens immobiliers classés F ou G répartis dans les principales agglomérations françaises. L’objectif affiché : déterminer avec précision dans quelles villes la rénovation d’une passoire thermique reste économiquement viable sans aucune subvention publique.
La méthodologie employée se distingue par sa rigueur et son exhaustivité. Pour chaque bien analysé, trois variables fondamentales ont été scrutées : le prix d’achat moyen des logements énergivores dans la zone considérée, le coût réel des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour atteindre un niveau de performance acceptable, et les revenus locatifs potentiels après rénovation. Cette approche globale permet d’obtenir une vision réaliste du retour sur investissement, débarrassée des illusions que pouvaient créer les aides publiques.
L’étude s’est concentrée spécifiquement sur les appartements de type T2, considérés comme le format le plus pertinent pour l’investissement locatif dans les zones urbaines. Ce choix méthodologique permet des comparaisons fiables entre les différentes villes, le T2 représentant un standard facilement comparable d’un marché à l’autre. L’analyse calcule le nombre d’années de loyers nets nécessaires pour amortir l’investissement initial et les travaux de rénovation.
Les résultats de cette investigation révèlent des disparités géographiques considérables. Si certains marchés immobiliers permettent encore d’envisager sereinement un investissement dans une passoire thermique, d’autres se révèlent désormais économiquement fragiles voire périlleux sans le soutien des aides publiques. Cette cartographie précise de la rentabilité constitue un outil décisionnel indispensable pour les investisseurs qui souhaitent continuer à parier sur la rénovation énergétique malgré le contexte défavorable.
Top 5 des villes où rénover reste rentable
Malgré la suspension des aides, l’étude identifie cinq villes françaises où l’investissement dans les passoires thermiques conserve une réelle pertinence économique. Ces agglomérations offrent les meilleures perspectives de rentabilité locative en tenant compte simultanément du prix d’achat, des coûts de rénovation énergétique et des revenus locatifs potentiels. Le classement révèle que Dijon, Reims, Nice, Boulogne-Billancourt et Lyon constituent les terrains de jeu privilégiés pour les investisseurs avisés.
Dans ces cinq villes championnes de la rentabilité, rénover un T2 classé F ou G pour l’amener à un niveau de performance énergétique C nécessite moins de 2,9 années de loyers nets pour amortir l’investissement total. Ce seuil de rentabilité rapide représente un horizon temporel tout à fait acceptable pour un investissement immobilier, même dans un contexte sans aides publiques. Cette performance remarquable démontre que certains marchés locaux possèdent des fondamentaux suffisamment solides pour absorber le choc de la disparition des subventions.
La ville de Dijon se distingue particulièrement dans cette analyse. La capitale bourguignonne combine un prix d’achat relativement accessible pour les passoires thermiques, des coûts de rénovation maîtrisés et un marché locatif dynamique. Cette triple convergence favorable permet aux investisseurs de construire des montages financiers robustes même sans l’appui de MaPrimeRénov’. Reims présente un profil similaire, avec en prime une démographie étudiante qui soutient structurellement la demande locative.
Nice et Boulogne-Billancourt incarnent quant à elles des marchés plus haut de gamme mais tout aussi pertinents. Malgré des prix d’achat supérieurs, ces deux villes bénéficient de loyers élevés qui compensent largement l’investissement initial et les travaux. La tension locative y reste extrêmement forte, garantissant des taux d’occupation optimaux. Lyon complète ce podium avec son statut de grande métropole économique où la demande locative ne se dément jamais, permettant aux propriétaires de valoriser rapidement leur investissement dans la rénovation énergétique.
Un élément contre-intuitif mérite d’être souligné : dans ces cinq villes, les biens classés F se révèlent généralement plus rentables que ceux classés G. Cette différence s’explique par des coûts de rénovation significativement plus légers pour passer d’un F à un C que d’un G à un C. Les investisseurs avisés privilégieront donc les passoires thermiques « modérées » plutôt que les cas les plus extrêmes, sauf si le prix d’achat compense très largement le surcoût de rénovation.
Les facteurs clés de rentabilité sans aides publiques
Pourquoi ces cinq villes parviennent-elles à maintenir une rentabilité attractive malgré l’absence d’aides ? L’analyse révèle trois facteurs fondamentaux qui, lorsqu’ils sont réunis, créent les conditions d’un investissement viable dans les passoires thermiques. La compréhension fine de ces mécanismes est essentielle pour identifier les opportunités sur d’autres marchés potentiellement intéressants.
Le premier facteur déterminant reste le prix d’achat modéré des biens énergivores. Dans les villes identifiées, la décote appliquée aux logements classés F ou G crée une marge de manœuvre suffisante pour absorber les coûts de rénovation. Cette décote, souvent comprise entre 15% et 25% par rapport à un bien équivalent mieux classé, constitue le point d’entrée financier qui rend l’opération envisageable. Sans ce différentiel de prix significatif, l’équation économique devient rapidement intenable pour l’investisseur.
Le deuxième élément clé réside dans une tension locative élevée qui garantit à la fois des loyers attractifs et un taux d’occupation optimal. Les villes du palmarès bénéficient toutes d’un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande de logements. Cette pénurie relative permet aux propriétaires de valoriser pleinement leur bien rénové, avec des loyers qui reflètent la qualité énergétique améliorée. La vacance locative, cauchemar de tout investisseur, y reste marginale grâce à une demande constamment supérieure à l’offre disponible.
Enfin, le troisième facteur critique concerne des coûts de rénovation maîtrisables. Dans ces marchés favorables, l’écosystème local des artisans et des entreprises du bâtiment propose des tarifs compétitifs, sans les surcoûts parfois observés dans certaines métropoles saturées. De plus, la configuration du parc immobilier ancien dans ces villes permet souvent des interventions techniques moins complexes que dans d’autres agglomérations où le bâti historique impose des contraintes architecturales coûteuses.
La combinaison harmonieuse de ces trois facteurs crée un cercle vertueux économique. Lorsqu’un investisseur acquiert une passoire thermique à prix réduit, la rénove à coût maîtrisé et la loue à un tarif élevé sur un marché tendu, le retour sur investissement devient non seulement possible mais attractif, même sans le moindre euro d’aide publique. Cette mécanique fondamentale doit guider toute stratégie d’investissement dans le contexte actuel de suspension des dispositifs d’aide.
L’expertise Stéphane Plaza Immobilier pour vos projets de rénovation
Face à la complexité croissante du marché des passoires thermiques et à la suspension de MaPrimeRénov’, le réseau Stéphane Plaza Immobilier se positionne comme un partenaire stratégique indispensable pour sécuriser vos investissements. Notre connaissance approfondie des marchés locaux nous permet d’identifier avec précision les opportunités réellement rentables dans les villes où la rénovation énergétique conserve sa pertinence économique, comme Dijon, Reims, Nice, Boulogne-Billancourt et Lyon.
Les conseillers du réseau Stéphane Plaza Immobilier maîtrisent parfaitement les subtilités des diagnostics de performance énergétique (DPE). Cette expertise technique est cruciale pour évaluer avec précision le coût réel des travaux nécessaires pour transformer une passoire thermique en logement performant. Grâce à notre réseau de partenaires certifiés dans le bâtiment et la rénovation énergétique, nous vous mettons en relation avec des artisans fiables qui proposent des devis transparents et compétitifs, évitant ainsi les mauvaises surprises budgétaires.
Au-delà de la simple transaction immobilière, nos équipes vous accompagnent dans la construction d’un business plan complet pour votre projet d’investissement locatif. Nous analysons avec vous le prix d’achat optimal compte tenu des travaux à prévoir, nous estimons les loyers de marché après rénovation grâce à nos outils d’évaluation précis, et nous calculons votre retour sur investissement réaliste. Cette approche globale vous permet de prendre des décisions éclairées basées sur des données concrètes plutôt que sur des projections optimistes.
Le réseau Stéphane Plaza Immobilier assure également une veille permanente sur l’évolution de la réglementation thermique et énergétique. Dans un contexte où les règles changent fréquemment et où la suspension de MaPrimeRénov’ pourrait être suivie d’autres mesures, disposer d’informations actualisées constitue un avantage concurrentiel majeur. Nos conseillers vous alertent sur les échéances réglementaires qui concernent votre bien et vous proposent des stratégies adaptées pour valoriser votre patrimoine dans le respect des contraintes légales.
Que vous soyez un investisseur expérimenté cherchant à diversifier votre patrimoine dans les passoires thermiques rentables, ou un primo-investisseur attiré par les opportunités de la rénovation énergétique, le réseau Stéphane Plaza Immobilier met son expertise à votre service. Dans un marché devenu plus exigeant et sélectif avec la disparition des aides, disposer d’un accompagnement professionnel de qualité n’est plus un luxe mais une nécessité pour réussir vos projets immobiliers et sécuriser votre rentabilité sur le long terme.
Conclusion
La suspension de MaPrimeRénov’ depuis le 1er janvier 2026 redéfinit profondément les règles du jeu de l’investissement dans les passoires thermiques. Toutefois, l’analyse de plus de 6 300 biens classés F ou G démontre que certaines villes conservent une rentabilité attractive même sans aides publiques. Dijon, Reims, Nice, Boulogne-Billancourt et Lyon offrent des perspectives d’amortissement en moins de 2,9 années de loyers nets, grâce à la combinaison favorable d’un prix d’achat modéré, d’une tension locative élevée et de coûts de rénovation maîtrisables. Dans ce contexte exigeant, l’accompagnement du réseau Stéphane Plaza Immobilier devient un atout décisif pour identifier les bonnes opportunités, évaluer précisément les coûts de rénovation et construire des montages financiers robustes. L’investissement dans les passoires thermiques reste possible en 2026, à condition de sélectionner rigoureusement les marchés porteurs et de s’entourer de professionnels experts.
FAQ – Questions fréquentes sur les passoires thermiques en 2026
Pourquoi MaPrimeRénov’ est-elle suspendue en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, le dépôt de nouvelles demandes MaPrimeRénov’ est suspendu en raison de l’absence de budget voté pour l’État. Cette suspension fait suite à une pause déjà annoncée en 2025 pour permettre une refonte complète du dispositif incluant la simplification des démarches, le renforcement des contrôles et le déploiement d’une nouvelle plateforme digitale. Les guichets France Rénov’ restent ouverts pour l’information mais sans possibilité de dépôt de dossier.
Combien de biens ont été analysés dans l’étude sur les passoires thermiques ?
L’étude porte sur l’analyse détaillée de plus de 6 300 biens immobiliers classés F ou G répartis dans les grandes villes françaises. Cette enquête d’envergure examine le prix d’achat, les coûts de rénovation énergétique et les revenus locatifs potentiels pour déterminer la rentabilité réelle des investissements dans les passoires thermiques sans aides publiques.
Quelles sont les 5 villes où rénover une passoire thermique reste rentable ?
Les cinq villes offrant les meilleures perspectives de rentabilité pour la rénovation de passoires thermiques sont Dijon, Reims, Nice, Boulogne-Billancourt et Lyon. Dans ces agglomérations, rénover un T2 classé F ou G pour atteindre un niveau C nécessite moins de 2,9 années de loyers nets pour amortir l’investissement total, ce qui reste économiquement viable même sans subventions.
Pourquoi un bien classé F est-il plus rentable qu’un bien classé G ?
Les biens classés F sont généralement plus rentables que ceux classés G car ils nécessitent des travaux de rénovation moins importants et donc moins coûteux pour atteindre un niveau de performance C. La différence de coûts de rénovation entre un F et un G peut être substantielle, rendant l’équation économique plus favorable pour les passoires thermiques « modérées » que pour les cas les plus extrêmes.
Comment Stéphane Plaza Immobilier peut-il m’accompagner dans un projet de rénovation ?
Le réseau Stéphane Plaza Immobilier vous accompagne à chaque étape de votre projet : identification des opportunités rentables dans les villes favorables, évaluation précise des coûts de rénovation grâce à notre réseau de partenaires certifiés, construction d’un business plan complet avec calcul du retour sur investissement, et veille réglementaire pour anticiper les évolutions légales. Notre expertise locale et notre connaissance du marché des passoires thermiques vous permettent de sécuriser vos investissements même sans les aides de MaPrimeRénov’.
Analyse réalisée par Stéphane Plaza Immobilier – Janvier 2026