Vous rêvez de devenir propriétaire ? La préparation, c’est 80% du succès ! Après avoir accompagné des milliers d’acheteurs, je vous livre ma méthode complète pour préparer votre projet sereinement. Parce qu’un achat bien préparé, c’est un achat réussi !
Ma méthode en 5 étapes pour bien commencer
Étape 1 : faire le bilan de votre situation actuelle
Avant de rêver, posons les bases ! Il faut connaître précisément votre situation pour construire un projet solide.
Mon audit personnel complet :
- revenus nets mensuels stables (salaires, primes, revenus complémentaires)
- charges incompressibles (crédits en cours, pensions, assurances)
- épargne disponible (livrets, comptes, placements facilement mobilisables)
- situation professionnelle (CDI, CDD, indépendant, ancienneté)
- projets de vie à 5 ans (enfants, mobilité professionnelle, retraite)
Mon conseil : « soyez honnêtes avec vous-mêmes ! Mieux vaut voir petit au début qu’être déçus ou en difficulté plus tard. On peut toujours réévaluer à la hausse. »
Étape 2 : définir votre budget global réaliste
Le budget, ce n’est pas que le prix du bien ! Beaucoup l’oublient et ont de mauvaises surprises.
Ma formule du budget total :
- prix du bien (négociation incluse)
- frais de notaire (7-8% dans l’ancien, 2-3% dans le neuf)
- frais de dossier bancaire (1 000 à 1 500€)
- frais d’agence (si non inclus dans le prix vendeur)
- travaux immédiats (prévoir 5 à 10% du prix même pour du « prêt à habiter »)
- déménagement et premiers équipements (2 000 à 5 000€)
Mon astuce : « gardez toujours une réserve de 10 000€ minimum après l’achat. Les imprévus arrivent toujours ! »
Étape 3 : calculer votre capacité d’emprunt optimale
Connaître sa capacité réelle d’emprunt évite les déceptions et fait gagner du temps.
Mes critères bancaires 2025 :
- taux d’endettement maximum : 35% des revenus nets
- apport personnel recommandé : 20% du prix (minimum 10% + frais)
- reste à vivre : minimum 400€/personne après remboursement
- durée d’emprunt optimale : 20-25 ans selon l’âge
Ma simulation rapide :
Revenus nets : 4 000€/mois
Charges existantes : 500€/mois
Capacité mensuelle : (4 000 – 500) × 35% = 1 225€/mois
Sur 20 ans à 3,8% = environ 235 000€ d’emprunt possible
Construire son cahier des charges idéal
Mon guide pour définir vos vrais besoins
Trop de clients cherchent sans savoir exactement ce qu’ils veulent. Résultat : ils visitent pendant des mois !
Mes questions essentielles :
Type de bien :
- maison avec jardin ou appartement avec ascenseur ?
- ancien avec caractère ou neuf sans travaux ?
- centre-ville animé ou périphérie calme ?
Surface et agencement :
- combien de chambres réellement nécessaires ?
- besoin d’un bureau/espace télétravail ?
- cuisine ouverte ou fermée ?
- préférence étage élevé ou rez-de-chaussée ?
Environnement et commodités :
- distance maximale acceptable au travail ?
- proximité école obligatoire (si enfants) ?
- besoin de stationnement (garage/parking) ?
- commerces de proximité indispensables ?
Mon conseil : « distinguez l’indispensable du souhaitable ! Faites deux listes : les critères non négociables et ceux sur lesquels vous pouvez transiger. »
Prioriser ses critères avec la méthode des 3 cercles
Le cercle rouge (indispensable) :
- budget maximum
- secteur géographique précis
- nombre de pièces minimum
- critères de sécurité/accessibilité
Le cercle orange (important) :
- type de bien (maison/appartement)
- étage, exposition
- stationnement
- espaces extérieurs
Le cercle vert (souhaitable) :
- vue dégagée
- cheminée, moulures
- proximité certains commerces
- orientations spécifiques
Mon astuce : « si un bien coche tous les critères rouges et la moitié des oranges, visitez ! S’il manque du rouge, passez votre chemin. »
Préparer son financement comme un pro
Constituer un dossier béton avant de chercher
La préparation financière, c’est votre sésame pour négocier et rassurer.
Mon dossier type :
Pièces revenus :
- 3 derniers bulletins de salaire
- 2 derniers avis d’imposition
- contrat de travail ou attestation employeur
- justificatifs revenus complémentaires (loyers, pensions)
Pièces patrimoine :
- 3 derniers relevés de tous vos comptes
- attestations épargne (livrets, assurance-vie)
- tableau de vos crédits en cours
- justificatifs apport (origine des fonds)
Pièces personnelles :
- pièce d’identité, justificatif domicile
- livret de famille (si marié/pacsé/enfants)
- attestation responsabilité civile
Mon conseil : « préparez ce dossier avant même de commencer vos recherches ! Ça vous fera gagner 3 semaines quand vous trouverez le bon bien. »
Négocier son crédit avant de trouver
Obtenir un accord de principe vous donne un avantage énorme face aux vendeurs.
Ma stratégie de négociation :
- contactez 3-4 banques (la vôtre + concurrentes)
- négociez le taux (différence de 0,1% = économie de milliers d’euros)
- optimisez l’assurance (délégation possible, économie de 30%)
- discutez les frais (dossier, garantie, pénalités remboursement anticipé)
- obtenez un accord de principe valable 3-4 mois
Mon astuce : « mentionnez toujours que vous consultez plusieurs banques ! La concurrence joue en votre faveur, même avec votre banquier habituel. »
Optimiser son apport personnel
Plus votre apport est important, meilleures sont vos conditions d’emprunt.
Mes sources d’apport à explorer :
- épargne personnelle disponible
- aide familiale (don, prêt familial)
- prêts aidés (PTZ, prêt action logement, prêts régionaux)
- épargne salariale (participation, intéressement)
- vente d’autres biens ou placements
Mon calcul optimal :
Prix 300 000€ + frais 25 000€ = 325 000€ total
Apport conseillé : 65 000€ (20% du prix)
Financement : 260 000€ (80% du prix + frais couverts)
Maîtriser la recherche et les visites
Organiser sa recherche efficacement
Chercher sans méthode, c’est perdre du temps et rater des opportunités.
Mon organisation de recherche :
Veille quotidienne :
- consultation des portails (SeLoger, Leboncoin, PAP)
- alertes email avec critères précis
- visite des agences de votre secteur cible
- bouche-à-oreille dans le quartier visé
Planning de visites :
- regroupez les visites par zone géographique
- prévoyez 45 min par bien (visite + quartier)
- visitez différents jours/horaires pour tester l’ambiance
- prenez des notes et photos autorisées
Mon conseil : « visitez aussi des biens légèrement au-dessus de votre budget ! Ça vous donnera des idées et des arguments pour négocier sur d’autres. »
Ma grille d’évaluation pour chaque visite
Avoir une méthode d’évaluation évite les coups de cœur qui coûtent cher.
Ma checklist de visite :
État général (/10) :
- gros œuvre, toiture, façade
- installations électrique/plomberie
- menuiseries, isolation
- finitions intérieures
Agencement et luminosité (/10) :
- distribution des pièces
- taille et proportion des espaces
- exposition et apport de lumière naturelle
- possibilités d’aménagement
Environnement (/10) :
- quartier et voisinage
- nuisances (bruit, circulation)
- commodités et transports
- potentiel d’évolution du secteur
Rapport qualité/prix (/10) :
- prix au m² vs marché local
- travaux nécessaires et coût estimé
- charges de copropriété
- potentiel de revente
Mon astuce : « notez tout de suite après la visite ! Après 5-6 visites, on mélange tout. Ma règle : si la note globale est sous 30/40, passez au suivant. »
Négocier et finaliser comme un expert
L’art de la négociation immobilière
Bien négocier peut vous faire économiser 5 à 15 000€ ! Ça vaut le coup d’apprendre.
Ma préparation à la négociation :
- analysez le marché local (prix au m², durée de vente moyenne)
- identifiez les faiblesses du bien (travaux, défauts, contraintes)
- renseignez-vous sur la situation vendeur (durée de mise en vente, motivation)
- préparez votre argumentaire (profil solide, financement prêt)
Mes techniques de négociation :
- commencez par montrer votre intérêt sincère
- mentionnez votre sérieux (financement pré-accordé, délais courts)
- argumentez vos demandes par des faits concrets
- proposez des contreparties (conditions, délais flexibles)
- restez respectueux mais ferme
Mon conseil : « négociez toujours ! Même 2-3% d’économie, c’est plusieurs milliers d’euros. Le pire qui puisse arriver, c’est un non. »
Sécuriser la transaction jusqu’à la signature
Entre l’accord et l’acte définitif, restez vigilants !
Ma checklist de sécurisation :
Compromis de vente :
- vérifiez toutes les clauses suspensives
- négociez les délais (financement, notifications)
- clarifiez ce qui reste/part avec le vendeur
- précisez les travaux éventuels et responsabilités
Période d’instruction :
- lancez immédiatement les démarches bancaires
- faites réaliser diagnostics complémentaires si besoin
- vérifiez situation urbanisme/copropriété
- organisez 2ème visite si nécessaire
Avant signature définitive :
- visite de contrôle (état identique, travaux prévus effectués)
- vérification derniers documents
- préparation fonds pour le notaire
- organisation déménagement
Éviter les pièges les plus fréquents
Les 7 erreurs de débutants qui coûtent cher
Mes mises en garde principales :
- Sous-estimer le budget total : oublier frais annexes et travaux
- Visiter sans financement préparé : perdre les bonnes affaires
- Tomber amoureux du premier bien : payer trop cher
- Négliger l’environnement : visiter seulement en journée/week-end
- Zapper les vérifications : diagnostics, copropriété, urbanisme
- Négocier sans arguments : demander une baisse « pour le principe »
- Traîner sur les démarches : rater les délais suspensifs
Les signaux d’alarme à ne jamais ignorer
Quand fuir absolument :
- vendeur pressé qui refuse les vérifications
- prix très en-dessous du marché sans raison valable
- diagnostics inquiétants cachés ou minimisés
- copropriété avec gros travaux votés non provisionnés
- quartier en forte dégradation
- vices cachés suspectés (humidité, fissures)
Mon conseil : « en cas de doute, abstention ! Il y aura toujours d’autres biens. Mieux vaut être patient que se retrouver avec un boulet. »
Questions fréquentes sur la préparation d’achat
Combien de temps prévoir pour bien préparer ?
Ma réponse : comptez 2-3 mois de préparation avant de commencer les visites. Ça paraît long mais ça évite 6 mois de galère après !
Faut-il absolument avoir 20% d’apport ?
Mon conseil : ce n’est pas obligatoire mais fortement recommandé. Avec 10% minimum + frais, c’est possible mais les conditions seront moins bonnes.
Comment savoir si le prix est correct ?
Ma méthode : analysez les ventes récentes dans un rayon de 500m, consultez les notaires, demandez plusieurs avis d’agents. La fourchette apparaît vite.
Peut-on acheter seul ou faut-il un agent ?
Mon avis : c’est possible mais risqué pour un premier achat. Un bon agent vous évite les erreurs et vous fait souvent économiser plus que ce qu’il coûte.
Que faire si on trouve rien dans son budget ?
Mes solutions : élargir la zone de recherche, accepter plus de travaux, différer le projet pour épargner plus, ou revoir ses critères à la baisse.
Ma check-list finale avant de se lancer
Mes 15 points de contrôle avant la première visite
Finances ✓
- budget total calculé précisément
- capacité d’emprunt connue
- dossier bancaire complet constitué
- accord de principe obtenu
Projet ✓
- cahier des charges défini et priorisé
- secteurs de recherche délimités
- critères non négociables identifiés
- compromis acceptables listés
Organisation ✓
- veille mise en place
- planning visites optimisé
- grille d’évaluation préparée
- questions types listées
Sécurité ✓
- points de vigilance identifiés
- vérifications prévues
- budget urgences conservé
Mon message pour votre futur achat
Chers futurs propriétaires,
Acheter son logement, c’est l’un des projets les plus importants de votre vie. Cette préparation minutieuse peut paraître fastidieuse, mais elle est votre meilleure garantie de succès.
J’ai vu trop d’acheteurs se précipiter et le regretter ensuite. À l’inverse, ceux qui suivent cette méthode trouvent généralement le bon bien rapidement et négocient mieux.
Mon engagement : dans nos agences, nous vous accompagnons dans toute cette préparation. Parce que votre réussite commence avant même la première visite !
Ma conviction : un achat bien préparé, c’est un achat réussi et une vie plus belle dans votre nouveau chez-vous !