Le divorce est toujours une épreuve difficile. Et quand il y a un bien immobilier commun dans l’équation, les questions se multiplient. Qui garde la maison ? Comment racheter la part de l’autre ? Faut-il vendre ? Quelles sont les conséquences fiscales ? Et comment protéger les enfants dans tout ça ?
Je sais que ce n’est pas un sujet facile à aborder. Mais justement, c’est dans ces moments-là qu’il faut avoir les bonnes informations pour prendre les meilleures décisions. Après avoir accompagné de nombreux couples en instance de divorce, je peux te dire qu’il existe des solutions pragmatiques pour gérer la question du logement commun de façon équitable et sereine. On va tout voir ensemble, étape par étape.
Les 3 solutions pour le logement commun
Quand un couple divorce et qu’il possède un bien immobilier en commun, trois grandes options s’offrent à eux. Chacune a ses avantages, ses inconvénients, et ses implications juridiques et fiscales.
Solution 1 : La vente du bien et le partage du produit
C’est la solution la plus simple sur le papier et souvent la plus équitable. On vend le bien, on rembourse le crédit s’il reste un capital dû, et on partage le reste entre les deux ex-conjoints selon leurs droits respectifs.
Avantages :
- Rupture nette et définitive : plus de liens financiers avec ton ex
- Partage équitable de la valeur du bien
- Chacun repart avec un capital pour se reconstruire
- Pas besoin de refinancement bancaire complexe
Inconvénients :
- Le marché peut être défavorable au moment du divorce
- Vendre prend du temps (3 à 6 mois en moyenne)
- Frais d’agence immobilière à prévoir (3 à 8% du prix selon qui paie)
- Difficile émotionnellement si c’était la maison familiale
- Peut perturber les enfants qui doivent déménager
Dans quel cas choisir cette solution ? Quand aucun des deux ex-conjoints ne veut ou ne peut garder le bien, quand le bien est trop grand ou inadapté pour une personne seule, ou quand le marché immobilier est favorable pour vendre.
Solution 2 : Le rachat de soulte par un des ex-conjoints
Ici, l’un des deux ex-conjoints rachète la part de l’autre pour devenir l’unique propriétaire du bien. C’est ce qu’on appelle le « rachat de soulte ». On en reparlera en détail dans la section suivante.
Avantages :
- Stabilité pour celui qui garde le logement (surtout important avec des enfants)
- Continuité du lieu de vie familial
- L’ex qui conserve le bien peut refinancer à son nom seul
- Compensation financière immédiate pour l’ex qui part
Inconvénients :
- Nécessite une capacité d’emprunt suffisante pour celui qui rachète
- Coût financier important (soulte + frais de notaire + frais bancaires)
- Risque de surendettement si les revenus ne suivent plus
- Peut créer des tensions sur la valorisation du bien
Dans quel cas choisir cette solution ? Quand l’un des deux souhaite absolument garder le logement (souvent pour les enfants), que celui qui rachète a une bonne capacité financière, et que le bien a une forte valeur affective ou pratique.
Solution 3 : Rester en indivision temporaire
Les deux ex-conjoints restent copropriétaires du bien après le divorce, le temps de trouver une meilleure solution (vente ou rachat). Cette situation est encadrée par une convention d’indivision.
Avantages :
- Permet de temporiser et de ne pas prendre de décision hâtive
- Utile si le marché est mauvais et qu’attendre améliorera le prix de vente
- L’un peut occuper le logement contre une indemnité d’occupation versée à l’autre
- Donne du temps pour stabiliser les situations professionnelles et financières
Inconvénients :
- Maintient un lien financier entre les ex-conjoints (source de tensions potentielles)
- Durée limitée à 5 ans maximum par la loi
- Nécessite une convention d’indivision bien rédigée pour éviter les conflits
- Les deux restent solidaires du crédit s’il y en a un
- Décisions importantes (travaux, vente) doivent être prises à l’unanimité
Dans quel cas choisir cette solution ? Quand aucune des deux premières solutions n’est possible immédiatement, quand le marché est vraiment défavorable, ou quand il faut du temps pour stabiliser les situations de chacun.
| Solution | Durée moyenne | Coût estimé | Complexité |
|---|---|---|---|
| Vente du bien | 3-6 mois | Frais agence 3-8% + frais notaire ~1% | Moyenne |
| Rachat de soulte | 2-4 mois | Frais notaire 7-8% soulte + frais bancaires | Élevée |
| Indivision temporaire | Max 5 ans | Convention notariée ~500-1000€ | Variable |
Le rachat de soulte : mode d’emploi complet
Le rachat de soulte, c’est la solution qui permet à l’un des ex-conjoints de garder le bien en rachetant la part de l’autre. C’est une opération complexe qui mérite qu’on s’y attarde.
Qu’est-ce que la soulte exactement ?
La soulte, c’est la compensation financière que verse celui qui garde le bien à celui qui renonce à ses droits dessus. En gros, c’est le prix de la part que tu rachètes.
Par exemple : vous avez acheté un appartement à 300 000 € il y a 5 ans, vous le détenez à 50/50, il reste 200 000 € à rembourser sur le crédit, et l’appartement vaut aujourd’hui 320 000 €. La valeur nette du bien est de 320 000 – 200 000 = 120 000 €. Si tu veux racheter la part de ton ex-conjoint (50%), tu devras lui verser une soulte de 60 000 €.
Comment se calcule précisément la soulte ?
Le calcul de la soulte suit cette formule :
Soulte = (Valeur actuelle du bien – Capital restant dû) × Quote-part à racheter
Prenons des exemples concrets pour que ce soit clair :
- Exemple 1 – Bien sans crédit : Maison achetée 250 000 €, entièrement payée, valeur actuelle 280 000 €, détention 50/50. Soulte = 280 000 € × 50% = 140 000 €
- Exemple 2 – Bien avec crédit en cours : Appartement valeur actuelle 350 000 €, capital restant dû 180 000 €, détention 50/50. Soulte = (350 000 – 180 000) × 50% = 85 000 €
- Exemple 3 – Détention inégale : Bien valeur 400 000 €, plus de crédit, détention 60/40 (l’un a apporté plus au départ). Celui qui détient 60% rachète les 40% de l’autre. Soulte = 400 000 × 40% = 160 000 €
L’estimation du bien : étape cruciale
Tu l’as compris, tout repose sur la valeur actuelle du bien. Et c’est souvent là que ça coince. L’un veut valoriser le bien au maximum, l’autre veut minimiser la valeur pour payer moins de soulte.
Plusieurs options pour estimer le bien :
- Accord amiable : Vous tombez d’accord sur un prix (idéal en divorce à l’amiable)
- Estimation par agence immobilière : Gratuit, mais chacun peut avoir « son » agence qui donne un prix différent
- Expertise notariale : Le notaire mandaté donne une estimation (coût ~300-500€)
- Expertise judiciaire : En cas de désaccord total, le juge nomme un expert (coût 1000-2000€, partagé)
Mon conseil : demandez 2-3 estimations d’agences sérieuses et prenez la moyenne. C’est généralement un bon compromis.
Comment financer le rachat de soulte ?
Racheter la part de ton ex-conjoint, ça coûte cher. Plusieurs solutions de financement existent :
- Apport personnel : Si tu as de l’épargne ou que tu as hérité récemment
- Nouveau crédit immobilier : La banque te prête pour racheter la soulte (conditions strictes)
- Prêt hypothécaire : Si tu possèdes un autre bien immobilier, tu peux l’hypothéquer
- Aide d’un tiers : Un parent, un nouveau conjoint qui devient co-emprunteur
- Combinaison : Un peu d’apport + un prêt pour le reste
Attention : la banque va examiner ta capacité d’emprunt seul(e). Si tes revenus ne suffisent plus, elle refusera le prêt. C’est pour ça que beaucoup de rachats de soulte échouent faute de financement.
Les frais à prévoir pour un rachat de soulte
| Type de frais | Montant | Qui paie ? |
|---|---|---|
| Droit de partage | 1,1% de la valeur du bien | Partagé entre les deux ex-conjoints |
| Frais de notaire | 7-8% du montant de la soulte | Celui qui rachète |
| Frais de dossier bancaire | 1 000-2 000 € | Celui qui emprunte |
| Frais de garantie (hypothèque/caution) | 1,5-2% du prêt | Celui qui emprunte |
| Expertise du bien (si désaccord) | 500-2 000 € | Partagé entre les deux |
Sur un rachat de soulte de 80 000 €, compte environ 5 600 à 6 400 € de frais de notaire, plus les frais bancaires si tu empruntes. Au total, l’opération peut te coûter 10 000 à 15 000 € en frais, en plus de la soulte elle-même.
Quelle est la procédure exacte ?
Voici les étapes détaillées pour un rachat de soulte réussi :
- 1. Estimation du bien : Vous devez tous les deux être d’accord sur la valeur
- 2. Calcul de la soulte : En fonction de la valeur, du crédit restant et des quotes-parts
- 3. Recherche de financement : Démarche bancaire si tu n’as pas les fonds
- 4. Rédaction de l’acte liquidatif : Le notaire prépare le document officiel
- 5. Signature chez le notaire : Les deux parties signent, la soulte est versée
- 6. Modification du prêt immobilier : Si crédit en cours, désolidarisation de l’ex
- 7. Inscription au service de publicité foncière : Tu deviens l’unique propriétaire
Délai total : 2 à 4 mois en moyenne, surtout si tu dois obtenir un nouveau prêt.
Vendre le bien immobilier : procédure et conseils
Si vous décidez de vendre le bien, voici comment ça se passe concrètement et mes conseils pour que ça se déroule au mieux malgré le contexte difficile.
Les étapes de la vente
- 1. Mettre d’accord sur le prix de vente : Basez-vous sur plusieurs estimations d’agences
- 2. Choisir l’agence ou vendre seuls : Agence = plus rapide mais frais, solo = économies mais plus long
- 3. Mandater l’agence : Les deux ex-conjoints doivent signer le mandat
- 4. Préparer le bien : Désencombrer, nettoyer, petits travaux si nécessaire
- 5. Visites et offres : Idéalement, évitez d’être tous les deux présents aux visites
- 6. Accepter une offre : Les deux doivent être d’accord sur l’offre retenue
- 7. Signature du compromis : Présence des deux propriétaires obligatoire
- 8. Signature de l’acte définitif : Chez le notaire, 2 à 3 mois après le compromis
- 9. Partage du produit de la vente : Selon vos quotes-parts après remboursement du crédit
Mes conseils pour une vente sereine malgré le divorce
- Désignez un seul interlocuteur avec l’agence pour éviter les doublons et tensions
- Fixez-vous une deadline : ne laissez pas traîner indéfiniment
- Soyez réalistes sur le prix : en cas de divorce, il faut parfois accepter de vendre un peu moins cher pour vendre vite
- Faites appel à un médiateur si les discussions tournent systématiquement au conflit
- Pensez aux enfants : évitez de les impliquer dans les visites ou les discussions sur la vente
- Anticipez la répartition du produit AVANT de signer le compromis pour éviter les surprises
Rester en indivision temporaire : règles et précautions
Si vous choisissez l’indivision temporaire, voici ce qu’il faut absolument savoir et prévoir.
Durée maximum légale : 5 ans
La loi fixe une durée maximum d’indivision post-divorce de 5 ans. Au-delà, il faut impérativement vendre ou racheter, ou renouveler l’indivision (mais ça devient très compliqué).
La convention d’indivision : obligatoire
Ne restez JAMAIS en indivision sans convention écrite établie par un notaire. Cette convention doit préciser :
- La durée de l’indivision (max 5 ans)
- Qui occupe le logement (l’un, l’autre, aucun, location ?)
- Le montant de l’indemnité d’occupation si l’un occupe seul le bien
- Comment sont répartis les charges courantes (taxe foncière, charges de copro, crédit)
- Les règles de décision pour les travaux éventuels
- Les conditions de sortie anticipée de l’indivision
L’indemnité d’occupation
Si l’un des deux ex-conjoints occupe seul le bien en indivision, il doit verser une indemnité d’occupation à l’autre. Son montant correspond généralement à la valeur locative du bien × la quote-part de celui qui n’occupe pas.
Exemple : Appartement qui pourrait se louer 1 000 €/mois, détenu à 50/50, l’un occupe seul. L’indemnité d’occupation sera de 1 000 × 50% = 500 €/mois à verser à l’ex qui n’occupe pas.
Les pièges à éviter
- Rester en indivision sans convention : c’est la porte ouverte aux conflits
- Ne pas fixer de durée précise : ça peut traîner indéfiniment
- Oublier de prévoir les modalités de sortie : et si l’un veut vendre et l’autre non ?
- Ne pas actualiser l’indemnité d’occupation : prévoir une indexation annuelle
- Ne pas anticiper les gros travaux : qui paie si la chaudière lâche ?
Aspects fiscaux du partage : ce que tu dois savoir
Le divorce a des conséquences fiscales importantes, notamment sur l’immobilier. Voici les points essentiels à connaître en 2026.
Exonération de plus-value : conditions en 2026
Normalement, la vente de ta résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Mais attention après un divorce :
- L’exonération est maintenue si tu vends dans les 2 ans suivant le divorce
- Au-delà de 2 ans après le divorce, le bien n’est plus considéré comme résidence principale et la plus-value peut être taxée
- Cette règle s’applique même si tu continues d’habiter dedans après le divorce
Mon conseil : si vous devez vendre, faites-le dans les 2 ans après le prononcé du divorce pour garder l’exonération fiscale.
Taxe foncière et taxe d’habitation : qui paie ?
| Situation | Taxe foncière | Taxe d’habitation (si encore applicable) |
|---|---|---|
| Avant le divorce | Propriétaires solidaires | Occupant au 1er janvier |
| Après divorce – Rachat soulte | Nouveau propriétaire unique | Occupant au 1er janvier |
| Après divorce – Indivision | Deux propriétaires solidaires | Occupant au 1er janvier (si quelqu’un occupe) |
| Après divorce – Vente | Nouveaux propriétaires | Nouveaux propriétaires si occupent |
Droit de partage : 1,1% du bien
Lors du partage d’un bien immobilier dans le cadre d’un divorce, il y a un droit de partage à payer de 1,1% de la valeur totale du bien. Ce droit est partagé entre les deux ex-conjoints proportionnellement à leur quote-part.
Déduction fiscale des pensions versées
Petit aparté fiscal : si tu verses une prestation compensatoire à ton ex-conjoint sous forme de capital, tu peux la déduire de tes revenus imposables dans certaines limites. Mais ça ne concerne pas directement l’immobilier, juste bon à savoir.
Protéger les enfants et leur logement
Au-delà des aspects financiers et juridiques, il y a l’essentiel : le bien-être des enfants. Voici comment la loi les protège et ce que vous pouvez faire pour préserver au maximum leur stabilité.
Le droit d’usage et d’habitation temporaire
En cas de divorce, le juge peut accorder au parent qui a la garde principale des enfants un droit d’usage temporaire du logement familial, même si ce parent n’en est pas propriétaire ou s’il est minoritaire.
Ce droit permet de :
- Maintenir les enfants dans leur environnement familier
- Éviter un déracinement scolaire et social
- Donner du temps au parent gardien pour se reloger
Ce droit est temporaire (généralement 1 à 3 ans) et prend fin quand le plus jeune enfant atteint sa majorité ou que le parent gardien se remarie ou vit en concubinage stable.
La contribution à l’entretien et l’éducation (pension alimentaire)
L’un des parents doit verser une pension alimentaire à l’autre pour contribuer aux frais d’éducation et d’hébergement des enfants. Cette pension peut inclure une partie du coût du logement (loyer ou crédit).
Mes conseils pour préserver les enfants
- Privilégier la stabilité : Si possible, celui qui a la garde principale devrait garder le logement
- Éviter les changements d’école : Surtout en pleine année scolaire
- Prendre le temps : Ne vendez pas dans la précipitation, profitez de l’indivision temporaire si nécessaire
- Impliquer le moins possible les enfants : Pas de discussions sur l’argent devant eux, pas de visites de l’appartement avec eux présents
- Maintenir une cohérence : Si vous décidez que les enfants restent dans la maison, honorez cette décision même si c’est difficile pour vous
Le crédit immobilier en cas de divorce : que devient-il ?
Si vous avez encore un crédit immobilier en cours, voici ce qui se passe et comment gérer cette situation délicate.
La solidarité des emprunteurs continue
Mauvaise nouvelle : le divorce ne change rien à la solidarité du crédit. Aux yeux de la banque, vous êtes toujours co-emprunteurs et donc solidaires. Si l’un ne paie pas sa part, l’autre est tenu de payer l’intégralité des mensualités.
Les 3 scénarios possibles
1. Rachat de soulte avec transfert du crédit
Celui qui garde le bien rachète l’autre et reprend le crédit à son nom seul. La banque vérifie alors sa capacité d’emprunt individuelle. Si elle accepte, l’autre est libéré de toute obligation.
2. Vente du bien et remboursement anticipé du crédit
Le produit de la vente sert à rembourser le capital restant dû. S’il y a une plus-value après remboursement, elle est partagée. S’il y a une moins-value (vous devez plus que le bien ne vaut), il faut la combler.
3. Maintien du crédit en indivision
Vous continuez tous les deux à payer le crédit pendant l’indivision. Mais attention : celui qui occupe le bien seul paie généralement la totalité du crédit (puisqu’il profite seul du bien) + une indemnité d’occupation.
L’assurance emprunteur : que devient-elle ?
L’assurance emprunteur doit être adaptée à la nouvelle situation :
- En cas de rachat de soulte : celui qui reprend le crédit seul doit assurer 100% du capital
- En cas de vente : l’assurance prend fin avec le remboursement du crédit
- En cas d’indivision : les deux restent assurés selon la répartition initiale
FAQ : Tes questions sur divorce et immobilier
Peut-on forcer son ex-conjoint à vendre le bien immobilier ?
Oui, mais sous certaines conditions. Le principe de base est que « nul ne peut être contraint de rester en indivision » (article 815 du Code civil). Si l’un des deux veut absolument vendre et que l’autre refuse, celui qui veut vendre peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage judiciaire. Le juge examinera alors la situation : l’intérêt des enfants, les capacités financières de chacun, la possibilité d’un rachat de soulte, etc. Si aucune solution amiable n’est trouvée, le juge peut ordonner la vente du bien, même contre la volonté de l’un des deux. Attention, cette procédure est longue (12 à 24 mois parfois), coûteuse (frais d’avocat, d’expertise), et aboutit souvent à une vente à un prix moins favorable. C’est vraiment la solution de dernier recours. Mon conseil : essayez au maximum de trouver un accord amiable, éventuellement avec l’aide d’un médiateur familial, avant d’en arriver au tribunal.
Comment se calcule exactement une soulte dans un divorce ?
La soulte se calcule en trois étapes. Première étape : on estime la valeur actuelle du bien immobilier (par accord amiable, expertise d’agence ou expertise judiciaire). Deuxième étape : on soustrait le capital restant dû sur le crédit immobilier s’il y en a un. On obtient ainsi la valeur nette du bien. Troisième étape : on applique la quote-part que tu dois racheter. Par exemple : bien estimé à 350 000 €, capital restant dû 180 000 €, valeur nette = 170 000 €. Si vous détenez le bien à 50/50 et que tu veux racheter les 50% de ton ex, la soulte sera de 85 000 €. Attention, il faut aussi prendre en compte les éventuels apports personnels de chacun au moment de l’achat. Si l’un a apporté 50 000 € sur ses fonds propres et l’autre rien, cet apport doit être déduit avant de calculer la soulte. C’est pour ça qu’un notaire est indispensable : il reprend tout l’historique de l’achat, les apports de chacun, et calcule précisément ce qui revient à chacun.
Qui paie les frais de notaire lors d’un rachat de soulte après divorce ?
Les frais de notaire lors d’un rachat de soulte sont à la charge de celui qui rachète la part de l’autre. Ces frais représentent environ 7 à 8% du montant de la soulte (pas de la valeur totale du bien, juste de la part rachetée). Par exemple, pour une soulte de 80 000 €, les frais de notaire seront d’environ 5 600 à 6 400 €. Ces frais comprennent les émoluments du notaire (sa rémunération), la contribution de sécurité immobilière, et divers frais administratifs. À cela s’ajoute le droit de partage de 1,1% de la valeur totale du bien, qui lui est partagé entre les deux ex-conjoints proportionnellement à leurs quotes-parts. Si tu dois emprunter pour financer le rachat de soulte, il faudra aussi prévoir les frais bancaires (dossier, garantie) qui peuvent ajouter 2 000 à 3 000 € supplémentaires. Au total, pour un rachat de soulte de 80 000 €, prévois un budget d’environ 10 000 à 12 000 € de frais annexes. C’est conséquent, mais c’est le prix pour garder le bien.
Combien de temps peut-on rester en indivision après un divorce ?
La loi fixe une durée maximum de 5 ans pour l’indivision post-divorce. Ce délai court à partir de la date du prononcé du divorce (pas de la séparation). Passé ce délai, vous êtes obligés soit de vendre le bien, soit de procéder à un rachat de soulte. Il est possible de renouveler l’indivision au-delà de 5 ans, mais cela nécessite l’accord unanime des deux parties et une nouvelle convention notariée. En pratique, c’est rare car après 5 ans, les situations ont généralement évolué et l’un des deux veut tourner la page définitivement. L’indivision post-divorce doit obligatoirement être encadrée par une convention d’indivision rédigée par un notaire. Cette convention précise qui occupe le bien, le montant de l’indemnité d’occupation, la répartition des charges, et les modalités de sortie anticipée de l’indivision. Sans cette convention, vous vous exposez à des conflits permanents. Mon conseil : utilisez l’indivision comme une solution temporaire (1 à 3 ans maximum) pour laisser le temps aux situations de se stabiliser, mais ne laissez pas traîner indéfiniment.
Est-ce que le divorce impacte l’exonération de plus-value sur la résidence principale ?
Oui, le divorce peut avoir un impact fiscal important sur la plus-value immobilière. Normalement, la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value. Mais après un divorce, cette exonération est conditionnée : elle s’applique seulement si vous vendez dans les 2 ans suivant le prononcé du divorce. Passé ce délai de 2 ans, même si l’un de vous continue d’habiter le bien, il n’est plus considéré comme résidence principale aux yeux du fisc et la plus-value sera taxée au taux habituel de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2% au total ! C’est une énorme différence. Sur une plus-value de 100 000 €, ça représente 36 200 € d’impôts. Donc si vous savez que vous allez vendre, faites-le dans les 2 ans après le divorce pour conserver l’exonération. Attention, ce délai de 2 ans court à partir de la date du jugement de divorce définitif, pas de la séparation de fait ni du dépôt de la demande de divorce. Autre point : si l’un de vous reste dans le bien mais que vous le vendez ensemble après 3 ans, la plus-value sera taxée pour vous deux, même pour celui qui y habitait.
Comment Stéphane Plaza Immobilier m’accompagne dans mon divorce immobilier ?
Le divorce est un moment difficile, et la question du logement commun ajoute souvent une couche de stress et de complexité. Chez Stéphane Plaza Immobilier, on ne juge pas, on accompagne. Notre rôle est de vous aider à prendre les meilleures décisions pour votre situation spécifique et celle de vos enfants si vous en avez. Concrètement, comment on vous aide ? On commence par un entretien confidentiel pour comprendre votre situation : qui veut garder le bien, qui peut financièrement, quelle est votre urgence. On vous explique clairement les trois grandes options (vente, rachat de soulte, indivision) avec leurs avantages et inconvénients dans VOTRE cas précis. Si vous décidez de vendre, on estime le bien de façon objective, on élabore une stratégie de vente adaptée (discrétion si vous le souhaitez), on gère toute la communication pour éviter les tensions entre vous, et on vous accompagne jusqu’à la signature. Si vous optez pour un rachat de soulte, on vous met en relation avec des courtiers de confiance pour le financement et des notaires habitués à ces situations. On peut aussi servir d’intermédiaire neutre entre vous si les échanges directs sont compliqués. Notre objectif : transformer une situation difficile en solution équitable et la plus sereine possible pour tous.
Sources :
- Crédit Agricole e-immobilier – « Rachat de soulte : divorce et héritage » (janvier 2015)
- OnSeSepare.com – « Le rachat de soulte dans un divorce ou une séparation » (2024)
- Pretto – « Frais de notaire d’un rachat de soulte en 2026 » (novembre 2025)
- Immopret – « Rachat de soulte : comprendre le processus et les coûts » (août 2022)
- PraxiFinance – « Rachat de soulte : solutions de financement » (2026)
- MetLife – « Rachat de soulte en cas de divorce » (2024)
- Données vérifiées le 15 janvier 2026
