« Stéphane, je n’ai pas d’apport, est-ce que je peux quand même acheter ? » Cette question, je l’entends au moins trois fois par semaine dans mes agences. Et je comprends parfaitement : mettre de côté 20 000, 30 000 ou 40 000 euros d’apport, c’est un vrai marathon quand on paie déjà un loyer tous les mois.
Alors voilà la vraie réponse : oui, acheter sans apport est encore possible en 2026, mais c’est devenu nettement plus compliqué qu’avant. Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ont considérablement durci les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Mais il existe des solutions, des profils favorisés, et des stratégies pour maximiser tes chances. Je vais tout te détailler.
Achat sans apport en 2026 : le contexte et les règles du jeu
Commençons par poser le décor. Il y a quelques années, en 2018-2019, emprunter sans apport était monnaie courante. Les banques finançaient facilement à 110% (le prix du bien + les frais de notaire et d’agence). C’était l’âge d’or pour les primo-accédants sans épargne.
Mais depuis janvier 2022, les règles du HCSF sont devenues contraignantes et obligatoires pour toutes les banques. Avant, c’étaient des recommandations. Maintenant, c’est la loi. Et ces règles ont changé la donne.
Les 3 règles d’or du HCSF en 2026
- Taux d’endettement maximum de 35% : tes mensualités de crédit (assurance comprise) ne doivent pas dépasser 35% de tes revenus nets
- Durée maximale de 25 ans : tu ne peux pas emprunter sur plus de 25 ans, sauf exceptions (27 ans pour le neuf en VEFA, la construction ou l’ancien avec gros travaux)
- Apport personnel recommandé de 10% minimum : pour couvrir au moins les frais de notaire et d’agence
Attention, cette troisième règle n’est pas une obligation légale stricte, mais une recommandation forte. Cependant, 80% des dossiers accordés par les banques doivent respecter ces trois critères. Les 20% restants peuvent déroger, et c’est là que se jouent les crédits sans apport.
Les 20% de dérogations : ta porte d’entrée
Chaque banque peut accorder 20% de ses crédits en dérogeant aux règles du HCSF. Sur ces 20% de dérogations :
- 70% doivent aller aux résidences principales (pas aux investissements locatifs)
- 30% de ces 70% doivent bénéficier aux primo-accédants
- Les 30% restants peuvent être utilisés pour les investisseurs
Traduction concrète : si tu es primo-accédant et que tu achètes ta résidence principale, tu as environ 21% de chances d’obtenir une dérogation. Si tu es investisseur, seulement 6%.
Autre élément important : ces compteurs de dérogations se remettent à zéro tous les ans, au 1er janvier. Donc début 2026, les banques ont leur quota complet de dérogations disponibles. C’est potentiellement le meilleur moment pour tenter sa chance.
Profils acceptés par les banques pour un achat sans apport
Toutes les demandes de crédit sans apport ne se valent pas. Certains profils ont beaucoup plus de chances d’être acceptés que d’autres. Voici ceux que les banques privilégient en 2026.
Les jeunes actifs en CDI
Si tu as moins de 35 ans, un CDI depuis plus d’un an, aucun crédit en cours, une gestion bancaire impeccable (pas de découverts), et que tu achètes ta résidence principale, tu as de bonnes chances. Pourquoi ? Parce que la banque mise sur ton potentiel d’évolution de carrière et donc de revenus. Elle considère que tu n’as pas eu le temps d’épargner beaucoup, mais que ton profil est solide.
Les fonctionnaires
La sécurité de l’emploi est un atout majeur. Un fonctionnaire titulaire avec des revenus stables, même sans apport, inspire confiance aux banques. C’est l’un des profils les plus favorisés pour les crédits sans apport.
Les jeunes diplômés à haut potentiel
Tu sors d’une grande école (ingénieur, commerce, médecine) et tu as décroché un premier emploi bien rémunéré ? Même sans apport, les banques vont étudier ton dossier avec attention. Elles parient sur ta capacité future à rembourser grâce à une trajectoire professionnelle prometteuse.
Les investisseurs expérimentés
Si tu possèdes déjà un ou plusieurs biens immobiliers et que ton patrimoine est conséquent, tu peux obtenir un crédit sans apport pour un nouvel investissement locatif. La banque se base sur ton patrimoine global comme garantie, même si tu n’injectes pas d’apport cash sur cette opération.
Les couples avec deux revenus stables
Deux CDI, deux revenus corrects, un taux d’endettement qui reste sous les 35% même sans apport : c’est un profil rassurant pour les banques. La mutualisation des revenus et des risques joue en votre faveur.
| Profil emprunteur | Chances sans apport | Points forts | Conditions à remplir |
|---|---|---|---|
| Jeune CDI (<35 ans) | Bonnes à très bonnes | Potentiel évolution, primo-accédant | CDI >1 an, gestion bancaire parfaite, endettement <30% |
| Fonctionnaire titulaire | Très bonnes | Sécurité emploi, revenus stables | Ancienneté, pas de crédits en cours |
| Jeune diplômé (Bac+5) | Bonnes | Haut potentiel, belle trajectoire | Diplôme reconnu, salaire >2500€/mois |
| Investisseur patrimonial | Moyennes à bonnes | Patrimoine existant, revenus locatifs | Patrimoine >300K€, cash-flow positif |
| Couple bi-actif CDI | Bonnes | Revenus cumulés, mutualisation risques | 2 CDI, revenus >4000€/mois cumulés |
| CDD, intérim, freelance | Très faibles | Aucun avantage | Apport quasi obligatoire (20-30%) |
Le prêt à 110% : mode d’emploi et réalité 2026
Le fameux prêt à 110%, c’est le Graal des acheteurs sans apport. Il finance non seulement le prix du bien, mais aussi les frais de notaire et d’agence. Mais en 2026, c’est devenu aussi rare qu’un miracle.
Qu’est-ce qu’un prêt à 110% exactement ?
Prenons un exemple concret. Tu veux acheter un appartement à 200 000 €. Les frais de notaire dans l’ancien représentent environ 7-8%, soit 15 000 €. Les frais d’agence (si à charge acquéreur) peuvent ajouter 10 000 €. Le coût total de ton opération est donc de 225 000 €.
Un prêt à 110% (ou plus précisément 112,5% dans ce cas) signifie que la banque te prête la totalité des 225 000 €. Tu n’apportes rien de ta poche.
Pourquoi les banques sont-elles réticentes ?
Le risque est simple : si tu ne peux plus payer tes mensualités et que la banque doit saisir le bien, elle risque de ne pas récupérer l’intégralité de la somme prêtée. Le marché peut avoir baissé, le bien peut se vendre moins cher que prévu, et les frais de vente viennent en déduction. Résultat : la banque peut perdre de l’argent.
C’est pour ça qu’elle exige des garanties maximales si elle accepte de financer à 110% :
- Un dossier irréprochable (aucun incident bancaire sur 2 ans minimum)
- Des revenus confortables avec un reste à vivre important
- Un taux d’endettement bien en dessous des 35% (idéalement 28-30%)
- Une épargne de précaution équivalente à au moins 6 mois de mensualités
- Un projet cohérent (résidence principale, bien valorisable)
Les banques qui acceptent encore les prêts à 110%
En 2026, certaines banques sont plus ouvertes que d’autres. Voici lesquelles privilégier :
- Les banques mutualistes et régionales : Crédit Agricole, Caisse d’Épargne, Crédit Mutuel. Elles sont généralement plus souples que les grands groupes nationaux
- Les banques en ligne partenaires de courtiers : Boursorama Bank (via courtiers), Hello Bank (via courtiers)
- Les banques spécialisées : certaines banques se positionnent sur les primo-accédants et acceptent plus facilement les dossiers sans apport
Mais attention : même chez ces banques, le taux d’acceptation des prêts à 110% ne dépasse pas 5 à 10% des dossiers en 2026. C’est vraiment l’exception.
Monter un dossier béton sans apport
Si tu veux maximiser tes chances d’obtenir ton crédit sans apport, il va falloir soigner chaque détail de ton dossier. Voici ma méthode éprouvée.
1. Assainir tes comptes bancaires (6 mois avant)
Les banques vont éplucher tes relevés des 3 derniers mois minimum. Elles regardent :
- Les découverts (même autorisés) : à éviter absolument
- Les rejets de prélèvement : rédhibitoire
- Les frais bancaires excessifs : mauvais signe
- Les dépenses compulsives (jeux, paris, achats impulsifs) : très mal vu
- La capacité d’épargne mensuelle : même 100-200 €/mois, ça compte
Idéalement, commence à « nettoyer » tes comptes 6 mois avant de démarrer ta recherche immobilière.
2. Constituer une épargne de précaution (même petite)
Paradoxe : les banques acceptent plus facilement de prêter sans apport si… tu as quand même un peu d’épargne ! Pourquoi ? Parce que ça prouve ta capacité à gérer ton budget et à faire face aux imprévus.
Même si tu ne l’utilises pas comme apport, avoir 5 000 à 10 000 € d’épargne disponible améliore considérablement ton dossier. C’est ta marge de sécurité en cas de pépin (chaudière qui lâche, perte d’emploi temporaire, etc.).
3. Optimiser ton taux d’endettement
Sans apport, tu empruntes plus, donc tes mensualités seront plus élevées. Pour rester sous les 35% d’endettement, plusieurs solutions :
- Allonger la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans réduit les mensualités de 20%
- Emprunter à deux : les revenus se cumulent, le taux d’endettement se dilue
- Solder tes crédits en cours : un crédit auto ou conso peut plomber ton dossier
- Augmenter tes revenus déclarés : prime annuelle, 13e mois, heures sup régulières, etc.
4. Mobiliser les prêts aidés
Les prêts aidés sont souvent considérés comme un quasi-apport par les banques. C’est ta meilleure arme :
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) : jusqu’à 40% du prix dans le neuf, 20% dans l’ancien avec travaux, selon revenus et zones
- Prêt Action Logement : jusqu’à 40 000 € à 0,5% pour les salariés du privé
- Prêt Épargne Logement (PEL/CEL) : si tu en as un de plus de 4 ans
- Prêt Accession Sociale (PAS) : sous conditions de ressources
- Prêt familial : si tes parents peuvent te prêter, même 10 000 €, ça aide
5. Choisir le bon bien et la bonne zone
Un bien trop cher, dans une zone délaissée ou avec un DPE catastrophique va compliquer ton dossier. Privilégie :
- Un bien dans une zone dynamique avec bonne revente
- Un DPE correct (A à D idéalement, E à la limite)
- Un prix au m² cohérent avec le marché local
- Un bien ne nécessitant pas de gros travaux
6. Passer par un courtier immobilier
En 2026, sans apport, le courtier n’est plus un luxe mais presque une nécessité. Il connaît les banques qui acceptent encore les dossiers sans apport et sait comment présenter ton dossier sous le meilleur angle.
Ses honoraires (environ 1 à 2% du montant emprunté, soit 2 000 à 4 000 € sur 200 000 €) sont largement compensés par le taux qu’il va négocier pour toi et par le temps gagné.
Alternatives si le refus total : les solutions de secours
Malgré tous tes efforts, les banques te refusent un crédit sans apport ? Ne baisse pas les bras, il existe des solutions alternatives.
Solution 1 : Attendre et épargner (même un peu)
C’est la moins sexy, mais c’est souvent la plus sage. Si tu peux mettre 300 à 500 € de côté chaque mois pendant 1 à 2 ans, tu auras 5 000 à 10 000 € d’apport. Ça ne couvrira pas tous les frais, mais ça montrera ta bonne volonté et améliorera drastiquement ton dossier.
Astuce : ouvre un Plan Épargne Logement (PEL). Après 4 ans, il te donnera accès à un prêt PEL complémentaire. C’est un atout dans ton dossier bancaire.
Solution 2 : Acheter moins cher
Si tu visais un 70 m² à 250 000 €, peut-être qu’un 50 m² à 180 000 € passera mieux auprès des banques. Moins tu empruntes, plus ton dossier est solide.
Tu pourras toujours revendre dans 5-7 ans et acheter plus grand une fois que tu auras constitué de l’apport via la plus-value.
Solution 3 : Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Le BRS te permet d’acheter 20 à 30% moins cher qu’un achat classique. Comment ? Tu achètes uniquement les murs, pas le terrain (qui reste la propriété d’un organisme foncier solidaire). Résultat : le prix d’achat baisse, et ton besoin de financement aussi.
Conditions : être sous certains plafonds de ressources, acheter en zone tendue, occuper le bien comme résidence principale.
Solution 4 : L’achat à deux ou en famille
Acheter à deux (couple, amis, fratrie) permet de mutualiser les revenus et de présenter un dossier plus solide. Si vous gagnez chacun 2 000 € nets, vous pouvez emprunter presque le double de ce qu’emprunterait une personne seule.
Attention : faites rédiger une convention d’indivision par un notaire pour encadrer la copropriété et prévoir les modalités de sortie.
Solution 5 : Demander une aide familiale
Si tes parents peuvent te prêter ou te donner 10 000 à 20 000 €, ça peut débloquer ton dossier. Deux options :
- Le prêt familial : tes parents te prêtent, tu rembourses sur 5-10 ans. Attention à le déclarer aux impôts et à rédiger une reconnaissance de dette
- La donation : chaque parent peut te donner 100 000 € tous les 15 ans sans droits de succession (abattement fiscal). Sur un apport de 20 000 €, tu es donc largement dans les clous
Solution 6 : Vendre ou nantir un actif
Si tu possèdes une voiture de valeur, un placement financier (assurance-vie, PEL ancien), ou même des actions, tu peux :
- Les vendre pour constituer un apport
- Les nantir (mettre en garantie) auprès de la banque, ce qui la rassure sans te demander de cash
Zones géographiques plus favorables pour acheter sans apport
Toutes les régions de France ne se valent pas quand on cherche à acheter sans apport. Voici où tu as le plus de chances.
Les zones où c’est plus facile
- Les villes moyennes dynamiques : Rennes, Nantes, Angers, Lille, Toulouse. Prix encore accessibles, marché dynamique, banques locales plus souples
- Les zones PTZ renforcées : certaines zones (B2, C) donnent accès à un PTZ plus important, facilitant l’achat sans apport
- Les territoires avec aides locales : certaines collectivités offrent des aides aux primo-accédants (prêts à taux zéro locaux, garanties d’emprunt)
Les zones où c’est très difficile
- Paris et petite couronne : prix prohibitifs, banques très exigeantes, apport quasi obligatoire
- Côte d’Azur : mêmes difficultés qu’à Paris
- Zones rurales isolées : marché peu dynamique, revente difficile, banques frileuses
| Zone géographique | Facilité sans apport | Prix moyen/m² | PTZ disponible |
|---|---|---|---|
| Paris intra-muros | Très difficile | 9 500-10 000 € | Oui (neuf uniquement) |
| Lyon, Bordeaux, Marseille | Difficile | 4 000-5 500 € | Oui |
| Nantes, Toulouse, Rennes | Moyennement facile | 3 500-4 500 € | Oui (conditions favorables) |
| Villes moyennes (50-100K hab) | Assez facile | 2 000-3 000 € | Oui (conditions très favorables) |
| Zones rurales dynamiques | Facile | 1 500-2 500 € | Oui (PTZ renforcé) |
FAQ : Toutes tes questions sur l’achat sans apport
Est-ce vraiment possible d’acheter sans apport en 2026 ?
Oui, c’est possible, mais c’est devenu beaucoup plus rare et difficile qu’avant. En 2026, les règles du HCSF imposent un apport minimum de 10% sur 80% des dossiers accordés par les banques. Cependant, les 20% restants peuvent déroger à cette règle. Si tu es primo-accédant avec un profil solide (jeune en CDI, fonctionnaire, ou revenus confortables), tu peux obtenir un crédit sans apport. Les banques privilégient clairement les résidences principales par rapport aux investissements locatifs. Concrètement, environ 5 à 10% des crédits immobiliers sont encore accordés sans apport en 2026, contre 20 à 25% en 2019. C’est possible mais il faut vraiment présenter un dossier irréprochable : aucun découvert bancaire, un taux d’endettement confortable (sous 30%), une épargne de précaution même petite, et idéalement mobiliser des prêts aidés comme le PTZ. Mon conseil : ne te décourage pas si tu n’as pas d’apport, mais prépare-toi à devoir convaincre la banque que tu es un emprunteur fiable malgré l’absence d’épargne initiale.
Quel est le montant d’apport idéal pour obtenir les meilleures conditions de prêt ?
L’apport idéal en 2026 se situe entre 10% et 20% du prix du bien. Avec 10% d’apport, tu couvres les frais de notaire et d’agence, ce qui rassure déjà beaucoup la banque. Tu auras accès à de bons taux, généralement 0,1 à 0,2 point de moins qu’avec zéro apport. Avec 20% d’apport ou plus, tu entres dans la catégorie des dossiers premium : les banques se battront pour te prêter, tu obtiendras les meilleurs taux du marché (souvent 0,3 à 0,4 point de moins que sans apport), et tu auras plus de marge de négociation sur l’assurance emprunteur. Au-delà de 30% d’apport, les bénéfices sont marginaux : le taux ne baissera plus significativement. À ce niveau, tu peux même te demander s’il ne vaut pas mieux garder une partie en épargne de précaution plutôt que tout mettre dans l’achat. Exemple concret : sur un appartement de 250 000 €, avec 0% d’apport, ton taux sera autour de 4,2%. Avec 10% (25 000 €), il descendra à 4%. Avec 20% (50 000 €), tu pourras obtenir 3,7 à 3,8%. Sur 25 ans, ça représente une économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Le PTZ peut-il remplacer un apport personnel ?
Excellente question ! Oui et non. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) n’est pas techniquement considéré comme un apport personnel au sens strict, puisque c’est un prêt que tu dois rembourser. MAIS, et c’est crucial, beaucoup de banques le considèrent comme un « quasi-apport » dans leur analyse de dossier. Pourquoi ? Parce que le PTZ ne porte pas d’intérêts, bénéficie d’un différé de remboursement (tu ne commences à le rembourser qu’après plusieurs années), et allège considérablement tes mensualités initiales. En pratique, un PTZ de 20 000 à 40 000 € peut suffire à débloquer ton dossier même sans apport cash. Les banques acceptent plus facilement de financer les 100% restants si tu as un PTZ. C’est particulièrement vrai pour les primo-accédants qui achètent dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux. Tu peux cumuler le PTZ avec d’autres prêts aidés (Action Logement par exemple) pour renforcer encore ton dossier. Attention cependant : le PTZ seul ne suffira pas si ton profil est fragile (CDD, revenus irréguliers, découverts bancaires). Il facilite mais ne garantit pas l’obtention du crédit.
Quelles banques acceptent encore les prêts immobiliers à 110% en 2026 ?
En 2026, les prêts à 110% (financement du bien + frais) sont devenus très rares, mais quelques banques continuent d’en accorder sous conditions strictes. Les banques mutualistes et régionales sont les plus ouvertes : Crédit Agricole, Caisse d’Épargne, Crédit Mutuel, et Banque Populaire examinent encore ces dossiers, surtout en début d’année quand leurs quotas de dérogations HCSF sont pleins. Certaines banques en ligne via courtiers (Boursorama, Hello Bank) peuvent aussi étudier ces demandes. Les grandes banques nationales (BNP Paribas, Société Générale, LCL) sont beaucoup plus restrictives et n’acceptent pratiquement plus les 110%. Important : même dans les banques les plus souples, le taux d’acceptation des prêts à 110% ne dépasse pas 5 à 10% des dossiers. Les conditions pour être accepté sont draconiennes : être primo-accédant pour sa résidence principale, avoir un CDI stable depuis au moins 2 ans, présenter un taux d’endettement inférieur à 30% (donc des revenus confortables), n’avoir aucun incident bancaire sur 2 ans, et disposer d’une épargne de précaution de 6 mois de mensualités minimum. Mon conseil : passe par un courtier spécialisé, il saura quelle banque solliciter selon ton profil.
Si je n’ai pas d’apport, dois-je attendre d’en avoir un avant d’acheter ?
Ça dépend vraiment de ta situation personnelle et de l’urgence de ton projet. Si tu paies un loyer très élevé qui t’empêche d’épargner, et que tes mensualités de crédit seraient équivalentes ou inférieures à ton loyer actuel, tente quand même ta chance maintenant. Tu perds de l’argent chaque mois en loyer alors que tu pourrais commencer à te constituer un patrimoine. Si tu as un profil favorable (jeune CDI, fonctionnaire, couple bi-actif), les banques peuvent dire oui. Par contre, si tu as un profil plus fragile (CDD, intérim, revenus irréguliers), ou si le marché local est très tendu avec des prix élevés, il vaut mieux attendre et épargner 6 à 12 mois. Même un petit apport de 5 000 à 10 000 € améliore drastiquement tes chances. Autre facteur : le timing. En début d’année (janvier-février), les banques ont leurs quotas de dérogations pleins et sont plus souples. En fin d’année, c’est beaucoup plus dur. Si on est en novembre et que tu n’as pas d’apport, attends janvier pour démarrer tes démarches. Enfin, n’oublie pas les prêts aidés : le PTZ, le prêt Action Logement peuvent compenser l’absence d’apport et rendre ton dossier acceptable immédiatement.
Comment Stéphane Plaza Immobilier m’aide à acheter sans apport ?
Chez Stéphane Plaza Immobilier, on sait que l’absence d’apport ne doit pas être un frein à ton projet de devenir propriétaire. On accompagne régulièrement des acheteurs sans apport et on connaît les ficelles pour maximiser leurs chances. Concrètement, voici comment on t’aide : d’abord, on fait un point complet sur ta situation financière et on évalue honnêtement tes chances d’obtenir un crédit sans apport. Pas de langue de bois : si ton profil est trop fragile, on te le dit et on te conseille sur comment l’améliorer. Ensuite, on te met en relation avec nos courtiers partenaires spécialisés dans les dossiers sans apport. Ils savent exactement quelles banques solliciter selon ton profil et comment présenter ton dossier sous le meilleur angle. On t’aide aussi à identifier tous les prêts aidés auxquels tu as droit (PTZ, Action Logement, etc.) et à constituer les dossiers de demande. On te guide vers des biens adaptés à ton budget et à ta capacité d’emprunt, dans des zones où les banques sont plus souples. On négocie aussi pour toi auprès des vendeurs : si on obtient une réduction du prix de 5 000 à 10 000 €, ça améliore ton dossier bancaire. Notre objectif : transformer ton projet en réalité, même sans apport de départ !
Sources :
- Immobilier Danger – « Normes HCSF pour un crédit immobilier en 2026 » (janvier 2026)
- Empruntis – « Prêt immobilier sans apport : quelle banque choisir en 2026 » (janvier 2026)
- ESSPACE – « Crédit immobilier : jusqu’où les banques peuvent vraiment vous suivre sans apport en 2026 » (janvier 2026)
- Magnolia – « Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en décembre 2025 » (décembre 2025)
- Cafpi – « Simulation crédit immobilier HCSF » (2026)
- Guide Immobilier – « Le prêt immobilier sans apport : comment l’obtenir en 2026 » (janvier 2026)
- Données vérifiées le 15 janvier 2026
