Mulhouse, cette ville alsacienne qu’on oublie trop souvent derrière Strasbourg ou Colmar. Mulhouse en 2026, c’est peut-être la dernière vraie opportunité immobilière de France. Avec un prix moyen à 1 283 euros le m², vous achetez pour le prix d’un parking parisien. Je vois passer dans mes agences Stéphane Plaza Immobilier des acheteurs qui cherchent désespérément à Strasbourg, Nancy ou Metz, et qui découvrent qu’à Mulhouse, pour le même budget, ils ont le double de surface. Un T3 à Mulhouse coûte 90 000 à 180 000 euros contre 200 000 à 300 000 euros à Strasbourg. Aujourd’hui, je vais vous montrer pourquoi Mulhouse mérite votre attention, quartier par quartier, chiffres à l’appui. Parce que croyez-moi, cette ville se transforme, et ceux qui achètent maintenant remercieront dans cinq ans.
Mulhouse 2026 : pourquoi les prix sont si bas et pourquoi ça change
Des prix imbattables en France
Parlons cash. Le prix moyen au mètre carré à Mulhouse s’établit à 1 283 euros en février 2026. Les appartements se négocient autour de 1 181 euros le m², les maisons à 1 945 euros le m². C’est le prix le plus bas de toutes les grandes villes françaises. Moins cher que Le Havre, Saint-Étienne ou Limoges. Pour 100 000 euros, vous achetez 78 m² d’appartement ou 51 m² de maison. À Strasbourg, ce budget vous donne 30 m². À Paris, 10 m². L’écart est hallucinant.
Pourquoi si bas et combien de temps
Ces prix s’expliquent par l’image. Mulhouse a longtemps souffert de sa réputation industrielle, de sa proximité avec l’Allemagne et la Suisse qui aspirent les emplois qualifiés, et de quartiers difficiles stigmatisés. Mais la ville se transforme. Le projet Almaleggo réhabilite le quartier du quai de l’Alma. Le Nouveau Bassin devient un pôle moderne attractif. Les musées techniques (Cité de l’Auto, Cité du Train) attirent 500 000 visiteurs par an. L’université se développe. La frontière suisse à 15 minutes en fait une base arrière abordable pour les frontaliers. Le marché mulhousien progresse doucement mais sûrement.
| Ville Grand Est | Prix moyen m² | Budget T3 70 m² | Écart vs Mulhouse |
|---|---|---|---|
| Mulhouse | 1 283 € | 90 000 € | Référence |
| Strasbourg | 3 400 € | 238 000 € | +165% |
| Metz | 2 600 € | 182 000 € | +103% |
| Nancy | 2 800 € | 196 000 € | +118% |
| Colmar | 2 900 € | 203 000 € | +126% |
Les atouts cachés de Mulhouse
Mulhouse, c’est pas juste une ville pas chère. C’est une position géographique unique à la jonction France-Allemagne-Suisse. L’EuroAirport à 20 minutes dessert toute l’Europe. C’est Bâle en Suisse à 30 km où les salaires sont deux fois plus élevés qu’en France. C’est Fribourg en Allemagne à 40 km. C’est une tradition industrielle qui laisse de magnifiques bâtiments réhabilités. C’est des musées techniques parmi les meilleurs d’Europe. C’est l’université de Haute-Alsace avec ses deux campus. Et c’est un potentiel de transformation énorme avec des friches industrielles converties en quartiers modernes.
Les quartiers où acheter à Mulhouse : le guide détaillé
Rebberg : la colline huppée
Le Rebberg, c’est le quartier chic de Mulhouse. Perché sur les hauteurs dominant la gare, il abrite de belles maisons de maître construites par les familles industrielles au 19e siècle. Les prix y tournent autour de 2 000 à 2 500 euros le m² pour les maisons, plus élevés que la moyenne mais toujours deux fois moins chers que Strasbourg. Ces biens attirent les cadres, professions libérales, familles aisées cherchant standing et tranquillité. Le quartier bénéficie de verdure, d’écoles réputées, d’une ambiance résidentielle calme.
Dornach : le village dans la ville
Dornach, ancien village rattaché en 1914, conserve son identité. Architecture alsacienne typique, commerces de proximité, vie de quartier conviviale. Les prix oscillent entre 1 600 et 2 000 euros le m². Un T3 coûte 112 000 à 140 000 euros. Ce secteur plaît aux familles cherchant authenticité alsacienne et communauté. Vous êtes à l’ouest de Mulhouse, bien desservi, avec tous services à proximité. Un bon compromis qualité-prix-ambiance.
Centre-ville et Nouveau Bassin : l’urbain accessible
Le centre-ville mulhousien affiche des prix entre 1 400 et 1 600 euros le m². Un T3 de 70 m² coûte 98 000 à 112 000 euros. Le quartier du Nouveau Bassin, en pleine réhabilitation, propose du neuf ou récent entre 1 800 et 2 400 euros le m². Ces secteurs attirent jeunes actifs, étudiants, investisseurs locatifs. Vous êtes au cœur de tout : gare, commerces, restaurants, vie urbaine. Le rendement locatif peut atteindre 6 à 8% brut.
Quartiers populaires : opportunité ou piège
Les Coteaux, Bourtzwiller au nord affichent des prix très bas, parfois sous les 1 000 euros le m². Un T3 peut se trouver à 65 000 à 80 000 euros. Mais attention, ces secteurs cumulent difficultés sociales, image dégradée, revente compliquée. Pour un investissement locatif ciblé avec gestion serrée, ça peut fonctionner. Pour une résidence principale familiale, je déconseille sauf si vous connaissez très bien ces quartiers.
| Quartier | Prix moyen m² | Type bien | Profil acheteur | Points forts |
|---|---|---|---|---|
| Rebberg | 2 000 – 2 500 € | Maisons de maître | Cadres, professions libérales | Standing, calme, verdure |
| Dornach | 1 600 – 2 000 € | Maisons alsaciennes | Familles authenticité | Village, charme, communauté |
| Centre-ville | 1 400 – 1 600 € | Appartements | Jeunes actifs, étudiants | Centralité, services, gare |
| Nouveau Bassin | 1 800 – 2 400 € | Neuf, résidences | Investisseurs, couples | Moderne, transformation |
| Coteaux/Bourtzwiller | 800 – 1 200 € | Appartements, petites maisons | Budgets très serrés | Prix très bas, risque revente |
Acheter à Mulhouse : pour qui et pourquoi
Les frontaliers suisses : l’arbitrage intelligent
Le profil star à Mulhouse, c’est le frontalier suisse. Travailler à Bâle en gagnant 80 000 à 120 000 francs suisses par an (75 000 à 110 000 euros), habiter Mulhouse en payant 150 000 euros sa maison de 120 m². L’économie est colossale. À Bâle, cette même maison coûterait 800 000 à 1 200 000 francs suisses. Vous traversez la frontière chaque matin en 30 minutes, vous profitez du pouvoir d’achat suisse et de l’immobilier français accessible. Des milliers de frontaliers font ce choix. C’est la vraie force de Mulhouse.
Les primo-accédants budgets serrés
Avec 80 000 à 120 000 euros, vous achetez un vrai T3 de 65 à 90 m² à Mulhouse. Pour des jeunes qui démarrent, c’est accessible avec 15 000 à 20 000 euros d’apport et des mensualités de 400 à 600 euros sur 25 ans. Vous devenez propriétaire jeune, vous accumulez du patrimoine, vous ne jetez plus d’argent en loyer. Dans mes agences Stéphane Plaza Immobilier, je vois des primo-accédants de 25-30 ans acheter leur premier bien à Mulhouse alors qu’ils auraient attendu 10 ans ailleurs.
Les investisseurs rendement
Mulhouse offre un rendement locatif brut de 6 à 9% selon les secteurs, bien supérieur aux grandes villes. Un studio acheté 35 000 euros loué 350 euros génère 12% brut. Un T2 à 70 000 euros loué 550 euros produit 9,4% brut. La demande locative reste soutenue grâce aux étudiants de l’université, aux intérimaires de l’industrie, aux jeunes actifs. Le risque principal : choisir le mauvais quartier et subir la vacance locative. Privilégiez centre, Dornach, Rebberg.
Les familles cherchant espace
Pour 200 000 à 280 000 euros, vous trouvez une maison de 120 à 150 m² avec jardin à Mulhouse. Comparez avec Strasbourg où ce budget vous donne un T3 de 60 m² en appartement. Le gain qualité de vie est énorme pour les familles avec enfants. Jardin pour jouer, chambres spacieuses, garage, tranquillité. L’inconvénient : le marché de l’emploi local reste limité. Mais si vous télétravaillez ou êtes frontalier, c’est idéal.
| Profil acheteur | Budget type | Type bien | Avantage principal |
|---|---|---|---|
| Frontalier suisse | 150 000 – 300 000 € | Maison 100-150 m² | Salaire suisse + immobilier français bas |
| Primo-accédant | 80 000 – 120 000 € | T2-T3 60-80 m² | Accès propriété jeune mensualités faibles |
| Investisseur rendement | 35 000 – 90 000 € | Studio-T2 | Rendement 6-12% brut demande étudiants |
| Famille espace | 180 000 – 280 000 € | Maison 120-150 m² jardin | Espace énorme vs prix Strasbourg |
| Retraité budget limité | 100 000 – 180 000 € | Maison 80-100 m² | Propriété sans s’endetter coût vie bas |
Avantages et inconvénients du marché mulhousien : la vérité
Les vrais atouts de Mulhouse
- Prix imbattables France : 1 283 €/m² moyenne soit moitié moins cher grandes villes Grand Est, accès propriété facilité tous budgets, mensualités crédit très faibles 300-600 € T3.
- Position géographique unique : jonction France-Allemagne-Suisse trinationale, EuroAirport Bâle-Mulhouse-Freiburg 20 min dessert Europe, Bâle Suisse 30 km salaires élevés, Fribourg Allemagne 40 km, opportunités emploi élargies.
- Frontaliers opportunité : travail Suisse salaire 70-120K €/an habiter France immobilier accessible, économie 500K-800K € vs achat Suisse, 30 min frontière quotidien viable, pouvoir achat décuplé.
- Rendement locatif excellent : 6-12% brut selon quartiers/typologies vs 3-4% grandes métropoles, demande locative étudiants université Haute-Alsace, intérimaires industrie, jeunes actifs.
- Musées techniques prestigieux : Cité Auto plus grand musée automobile monde (collection Bugatti), Cité Train plus vaste Europe, EDF Electropolis, Musée Impression Étoffes, 500K visiteurs/an, rayonnement international.
- Transformation urbaine cours : projets Almaleggo Nouveau Bassin réhabilitent friches, quartiers modernes émergent, ville investit amélioration cadre vie, potentiel revalorisation long terme.
- Coût vie modéré : loyers 30-40% moins chers Strasbourg, alimentation services abordables, charges copropriété basses, taxe foncière raisonnable, budget familial allégé.
Les inconvénients à connaître
- Image négative persistante : réputation ville industrielle déclin, perception quartiers difficiles disproportionnée, attractivité entreprises moindre vs Strasbourg, fuite cerveaux jeunes diplômés.
- Emploi local limité : marché travail moins dynamique grandes métropoles, secteurs dominants industrie/logistique/services, salaires moyens 20-25% inférieurs Strasbourg, nécessité frontalier ou télétravail.
- Quartiers difficiles réels : Coteaux Bourtzwiller concentration précarité, tensions sociales, revente très difficile, vacance locative élevée, investissement risqué sauf expertise pointue.
- Revente incertaine certains secteurs : délais vente 180-360 jours quartiers populaires, négociation forte vendeurs, acheteurs rares budgets serrés, liquidité marché faible vs grandes villes.
- Dépendance voiture : transports commun tramway limité 3 lignes, périphéries mal desservies, coût essence entretien budgéter, stationnement centre tendu, mobilité réduite personnes âgées.
- Vie culturelle limitée : cinémas théâtres corrects mais pas métropole, restaurants moins variés, sorties nocturnes calmes, événements moins fréquents, jeunesse trouve ville ennuyeuse.
- Météo alsacienne rude : hivers froids neigeux -5 à 5°C décembre-février, étés chauds humides 25-35°C, pluies fréquentes automne printemps, ensoleillement moyen 1 700h/an vs 2 800h Sud.
Questions fréquentes sur l’achat immobilier à Mulhouse
Quel est le prix moyen au m² à Mulhouse en 2026 ?
Le prix moyen au mètre carré à Mulhouse s’établit à 1 283 euros en février 2026, tous types de biens confondus. Les appartements se négocient autour de 1 181 euros le m², les maisons à 1 945 euros le m². C’est le prix le plus bas de toutes les grandes villes françaises. Les écarts entre quartiers sont importants : Rebberg culmine à 2 000-2 500 euros, Dornach à 1 600-2 000 euros, centre-ville 1 400-1 600 euros, quartiers populaires sous 1 200 euros. Mulhouse reste deux à trois fois moins chère que Strasbourg, Metz ou Nancy, offrant une opportunité unique d’accès à la propriété dans le Grand Est.
Pourquoi Mulhouse est-elle si peu chère ?
Les prix bas de Mulhouse s’expliquent par plusieurs facteurs historiques et structurels. L’image industrielle déclinante héritée du passé textile et minier pèse sur l’attractivité. La concurrence suisse et allemande aspire les emplois qualifiés et les hauts salaires vers Bâle ou Fribourg. Certains quartiers populaires concentrent des difficultés sociales qui stigmatisent l’ensemble de la ville. Le marché de l’emploi local reste moins dynamique que Strasbourg. Enfin, Mulhouse souffre d’un déficit de notoriété comparée aux villes alsaciennes touristiques comme Colmar ou Strasbourg. Mais cette situation évolue progressivement avec la transformation urbaine, les musées techniques prestigieux et l’attrait croissant pour les frontaliers suisses.
Est-ce intéressant pour un frontalier suisse d’acheter à Mulhouse ?
Oui, Mulhouse représente l’opportunité parfaite pour les frontaliers suisses. Vous travaillez à Bâle en gagnant 70 000 à 120 000 francs suisses par an (65 000 à 110 000 euros), vous habitez Mulhouse en achetant une maison de 120 m² pour 150 000 à 250 000 euros. À Bâle, cette même maison coûterait 800 000 à 1 200 000 francs. L’économie est colossale. Le trajet quotidien prend 30 minutes en voiture. Vous bénéficiez du pouvoir d’achat suisse tout en profitant du coût de la vie français. Des milliers de frontaliers font ce choix. Privilégiez les quartiers proches de la frontière (sud Mulhouse) ou bien desservis (Dornach, Rebberg) pour limiter les trajets.
Peut-on facilement revendre à Mulhouse ?
La revente à Mulhouse dépend fortement du quartier et du type de bien. Dans les secteurs recherchés (Rebberg, Dornach, centre-ville), un bien correctement prix se vend en 90 à 180 jours. Les maisons avec jardin se vendent mieux que les appartements car la demande familiale est forte. Les biens rénovés aux normes récentes trouvent acquéreur rapidement. En revanche, dans les quartiers difficiles (Coteaux, Bourtzwiller), la revente peut traîner 12 à 24 mois voire plus. Les acheteurs sont rares et négocient fortement. Pour faciliter la revente future, achetez dans un bon quartier, maintenez le bien en bon état, ayez un DPE correct et fixez un prix réaliste. Évitez absolument les quartiers stigmatisés même si les prix sont très attractifs.
Quel budget prévoir pour acheter à Mulhouse ?
À Mulhouse, les budgets sont très accessibles. Pour un studio de 25 m², comptez 30 000 à 40 000 euros. Un T2 de 50 m² coûte 60 000 à 90 000 euros. Un T3 de 70 m² se négocie à 85 000 à 140 000 euros selon le quartier. Pour une maison de 100 m² avec jardin, prévoyez 150 000 à 250 000 euros. Une belle maison de maître au Rebberg de 150 m² coûte 280 000 à 400 000 euros. Ajoutez 7 à 8% de frais de notaire dans l’ancien. Avec un apport de 15 000 euros et un crédit de 100 000 euros sur 25 ans au taux de 3,20%, vos mensualités s’élèvent à 485 euros environ. C’est moins cher qu’un loyer pour un T2 dans la plupart des villes françaises.
Comment Stéphane Plaza Immobilier m’accompagne pour acheter à Mulhouse ?
Nos agences Stéphane Plaza Immobilier dans le Grand Est connaissent parfaitement le marché mulhousien quartier par quartier. Nous vous guidons vers les secteurs qui montent et vous éloignons des pièges des quartiers difficiles. Nos conseillers vous accompagnent à chaque visite pour repérer les défauts cachés et évaluer le potentiel de revalorisation. Nous estimons gratuitement les biens qui vous intéressent pour éviter de surpayer. Nos partenaires bancaires vous obtiennent les meilleurs taux adaptés aux frontaliers suisses si besoin. Et nous gérons toute la partie administrative jusqu’à la signature. Vous avez un projet à Mulhouse ? Contactez-nous, la première consultation est gratuite.
En résumé : Mulhouse, la dernière opportunité accessible
Acheter à Mulhouse en 2026, c’est saisir une opportunité rare. Voici l’essentiel.
- Le prix moyen de 1 283 €/m² fait de Mulhouse la ville la plus accessible de France parmi les grandes villes.
- Pour 90 000 à 140 000 euros, vous achetez un T3 de 70 m², contre 200 000-300 000 euros à Strasbourg ou Nancy.
- La position trinationale France-Allemagne-Suisse offre des opportunités uniques pour les frontaliers suisses.
- Le rendement locatif de 6 à 12% brut dépasse largement les grandes métropoles françaises.
- Les quartiers Rebberg, Dornach et centre-ville offrent les meilleurs compromis qualité-prix-revente.
- Évitez absolument les quartiers difficiles (Coteaux, Bourtzwiller) malgré les prix ultra-bas.
- La ville se transforme avec projets urbains, musées prestigieux, amélioration progressive de l’image.
- Pour les primo-accédants, familles ou frontaliers, Mulhouse permet d’accéder à la propriété jeune.
- La revente reste incertaine certains secteurs, privilégiez quartiers établis bien desservis.
- Faites-vous accompagner par des professionnels locaux comme nos agences Stéphane Plaza Immobilier.
Mulhouse ne sera jamais Strasbourg. Mais elle offre quelque chose d’unique : l’accès à la propriété pour tous les budgets dans une région dynamique au cœur de l’Europe. Alors si vous cherchez du concret, de l’espace et de la rentabilité, Mulhouse mérite vraiment votre attention. Lancez-vous avant que les prix ne rattrapent leur retard.
Sources : Meilleurs Agents (prix février 2026), SeLoger, Efficity, PAP.fr, Safti, Netvendeur. Informations vérifiées au 12 février 2026.
