Le diagnostic de performance énergétique devient l’ennemi numéro un des propriétaires en 2026. Et ça va s’accélérer. Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. En 2028, ce sera au tour des F. Et ce n’est pas tout : un nouveau mode de calcul entre en vigueur depuis le 1er janvier 2026, faisant sortir 850 000 logements du statut de passoire thermique. Mais pour les autres, l’urgence est réelle. Voici exactement ce qu’il faut savoir et faire.
Le calendrier qui change tout jusqu’en 2034
On ne va pas vous mentir : le calendrier est serré et les échéances s’enchaînent. Depuis le 1er janvier 2025, impossible de louer un logement classé G sur le DPE. Point final. Si vous aviez un bail en cours avant cette date, vous pouvez continuer, mais au renouvellement ou à la reconduction tacite, c’est terminé. Le locataire peut exiger des travaux ou partir.
Prochaine étape : 1er janvier 2028. Tous les logements F deviennent eux aussi interdits à la location. On parle de 1,8 million de logements concernés en France, soit 14% du parc locatif. C’est énorme. Et la plupart des propriétaires n’ont encore rien fait.
Mais ce n’est pas fini. En 2034, les logements E entreront dans la danse. À ce rythme, en 2034, seuls les logements D, C, B et A seront louables légalement. Autrement dit, plus de la moitié du parc immobilier français actuel sera hors jeu si rien n’est fait.
| Date | Classe interdite | Logements concernés | Obligation |
|---|---|---|---|
| Depuis janvier 2023 | G+ (>450 kWh/m²/an) | 191 000 logements | Interdiction location nouveaux baux |
| Depuis janvier 2025 | Tous les G | 2 millions de logements | Interdiction totale location |
| 1er janvier 2028 | Tous les F | 1,8 million de logements | Interdiction totale location |
| 1er janvier 2034 | Tous les E | À déterminer (millions) | Interdiction totale location |
Depuis août 2022, autre mesure qui passe souvent inaperçue : le gel des loyers. Vous ne pouvez plus augmenter le loyer d’un logement F ou G entre deux locations, au renouvellement du bail ou lors de la révision annuelle. Zéro augmentation possible. C’est la loi.
Et pour ceux qui vendent : depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire avant la vente d’une passoire thermique. Pas juste un DPE, un audit complet qui détaille précisément les travaux à faire et leur coût. L’acheteur sait exactement dans quoi il s’engage. Cette obligation sera étendue aux logements E en 2025 et aux D en 2034.
- Les logements G sont interdits à la location depuis janvier 2025
- Les logements F seront interdits à partir de janvier 2028
- Les logements E suivront en 2034
- Le gel des loyers s’applique aux F et G depuis août 2022
- Audit énergétique obligatoire à la vente pour F et G depuis avril 2023
- Au renouvellement du bail, l’interdiction s’applique même aux baux anciens
- DPE collectif obligatoire pour copropriétés moins de 50 lots depuis janvier 2026
- Nouveau calcul DPE depuis janvier 2026 favorable à l’électricité
La bonne nouvelle : 850 000 logements sauvés par le nouveau calcul
Maintenant, parlons de la bonne nouvelle de 2026. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a changé. Et ce changement est une vraie bouffée d’oxygène pour environ 850 000 logements chauffés à l’électricité.
Le problème de l’ancien calcul était simple : il pénalisait injustement l’électricité. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire était trop élevé, ce qui classait beaucoup de logements électriques en F ou G alors que leur consommation réelle d’énergie finale n’était pas si mauvaise. Un appartement chauffé au fioul pouvait avoir un meilleur diagnostic qu’un logement électrique bien isolé. Aberrant.
Le nouveau calcul corrige ce biais. Résultat : si vous avez un DPE établi avant 2026 pour un logement chauffé à l’électricité, il y a de fortes chances que votre bien remonte d’une classe, voire deux. Un ancien F devient E, voire D. Un ancien G peut passer F ou E.
Comment vérifier votre nouvelle classe ? C’est simple et gratuit. Rendez-vous sur le site de l’Observatoire diagnostic de performance énergétique – Audit de l’Ademe. Entrez votre numéro de diagnostic à 13 caractères. Le site recalcule automatiquement votre nouvelle étiquette selon la méthode 2026. Vous téléchargez l’attestation officielle qui remplace la première page de votre ancien document. Aucune nouvelle visite d’un diagnostiqueur n’est nécessaire. C’est gratuit et immédiat.
Pour les propriétaires concernés, ce recalcul change tout. Si votre logement sort du statut de passoire thermique grâce au nouveau calcul, vous pouvez continuer à le louer légalement. Vous évitez le gel des loyers. Vous n’êtes plus obligé de réaliser des travaux urgents sous peine d’interdiction. Vous conservez la valeur de votre bien qui ne subit pas la décote des passoires thermiques (entre 10% et 25% selon les marchés).
| Situation | Avant le 1er janvier 2026 | Après le 1er janvier 2026 | Impact |
|---|---|---|---|
| Appartement électrique bien isolé | Diagnostic F ou G | Diagnostic E ou D | Sortie passoire thermique |
| Logement électrique mal isolé | Diagnostic G | Diagnostic F | Louable jusqu’en 2028 |
| Maison fioul ou gaz | Diagnostic G ou F | Inchangé | Travaux obligatoires |
Attention cependant : ce recalcul ne concerne que les logements chauffés à l’électricité. Si votre bien est chauffé au fioul, au gaz ou au charbon, le nouveau calcul ne changera rien. Vous restez F ou G. Les travaux restent indispensables pour continuer à louer.
Que risquez-vous vraiment si vous ne faites rien
Parlons des risques concrets si vous décidez de ne rien faire. Premier risque : l’impossibilité de louer. Si votre logement est G et que vous signez ou renouvelez un bail après janvier 2025, le bail est illégal. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal si nécessaire. Le juge peut vous condamner à réaliser les travaux dans un délai imposé, réduire le loyer, voire vous contraindre à rembourser une partie des loyers perçus.
Deuxième risque : la vacance locative forcée. Quand votre locataire actuel partira, vous ne pourrez plus relouer. Votre bien reste vide. Vous continuez à payer taxe foncière, charges de copropriété, crédit éventuel, sans aucun revenu locatif. C’est un gouffre financier.
Troisième risque : la décote à la vente. Les passoires thermiques se vendent entre 10% et 25% moins cher que les biens équivalents mieux classés. Sur un appartement à 200 000 euros, ça représente une perte de 20 000 à 50 000 euros. Et encore, c’est si vous trouvez un acheteur, car beaucoup de banques refusent désormais de financer l’achat de passoires thermiques.
Quatrième risque : l’évolution réglementaire. Les exigences se durcissent chaque année. En attendant, la valeur de votre bien fond comme neige au soleil. Plus vous attendez, plus les travaux seront chers car la demande explose et les artisans augmentent leurs tarifs. Mieux vaut anticiper maintenant.
- Impossibilité juridique de louer à partir des dates butoirs
- Recours du locataire devant la commission de conciliation puis le tribunal
- Condamnation possible à réaliser les travaux sous contrainte judiciaire
- Réduction de loyer ou remboursement partiel des loyers perçus
- Vacance locative forcée sans possibilité de relouer
- Décote de 10% à 25% du prix de vente
- Difficulté à obtenir un financement bancaire pour l’acheteur
- Charges et taxes qui continuent sans revenus locatifs
- Augmentation des tarifs artisans avec l’approche des échéances
- Normes qui se durcissent progressivement jusqu’en 2034
Les travaux qui changent vraiment la donne
Maintenant que vous connaissez les enjeux, parlons solutions concrètes. Tous les travaux ne se valent pas. Certains coûtent cher mais rapportent peu de gain énergétique. D’autres sont très efficaces et permettent de gagner deux classes d’un coup. Voici ce qui marche vraiment.
L’isolation de la toiture et des combles : C’est le travail prioritaire. Pourquoi ? Parce que 25 à 30% des déperditions thermiques passent par le toit. C’est énorme. Isoler des combles perdus coûte entre 20 et 50 euros du m², soit 2 000 à 4 000 euros pour 100 m². Isoler une toiture ou des combles aménageables coûte plus cher, entre 50 et 100 euros du m², mais le retour sur investissement est excellent. Vous gagnez facilement une classe sur le diagnostic rien qu’avec ça.
Le remplacement du système de chauffage : Si vous êtes encore au fioul ou au gaz, c’est le moment de changer. Une pompe à chaleur air-eau coûte entre 12 000 et 18 000 euros, mais avec les aides, vous réduisez de moitié voire plus. Et surtout, vous gagnez deux classes sur le diagnostic d’un coup. Un chauffage moderne performant, c’est la clé pour passer de F à D ou de G à E.
L’isolation des murs : Attention, depuis 2026, l’isolation des murs n’est plus éligible à MaPrimeRénov’ en geste simple. Elle reste financée seulement dans le cadre d’une rénovation d’ampleur globale. L’isolation des murs par l’extérieur coûte entre 100 et 180 euros du m². Par l’intérieur, comptez 50 à 90 euros du m². C’est cher, mais ça permet de gagner une à deux classes si les murs sont votre point faible.
Le remplacement des fenêtres simple vitrage : Des fenêtres double ou triple vitrage réduisent significativement les déperditions. Coût : entre 300 et 800 euros par fenêtre selon la taille et le matériau. MaPrimeRénov’ finance encore ces travaux en 2026. Vous gagnez généralement une demi-classe à une classe complète.
La ventilation avec système double flux : Souvent négligée, la ventilation est pourtant essentielle. Une installation double flux récupère la chaleur de l’air sortant pour préchauffer l’air entrant. Coût : 4 000 à 8 000 euros. Aide disponible si couplée à des travaux d’isolation. Gain sur le diagnostic : une demi-classe à une classe selon le logement.
| Type de travaux | Coût moyen | Gain moyen | Priorité |
|---|---|---|---|
| Isolation toiture/combles | 2 000 – 8 000 € | 1 à 2 classes | Très élevée |
| Pompe à chaleur air-eau | 12 000 – 18 000 € | 2 à 3 classes | Très élevée |
| Isolation murs extérieur | 10 000 – 25 000 € | 1 à 2 classes | Élevée (si réno globale) |
| Remplacement fenêtres | 3 000 – 8 000 € | 0,5 à 1 classe | Moyenne |
| Ventilation double flux | 4 000 – 8 000 € | 0,5 à 1 classe | Moyenne |
| Chaudière biomasse | 10 000 – 16 000 € | 2 classes | Élevée (si adapté) |
La stratégie gagnante : combinaison isolation + chauffage. Si vous faites uniquement l’isolation sans changer le chauffage, vous ne gagnerez qu’une classe. Si vous changez uniquement le chauffage, pareil. Mais si vous combinez isolation de la toiture et pompe à chaleur, vous passez facilement de G à E, voire de F à D. C’est ce qu’on appelle la rénovation d’ampleur, et c’est elle qui est la mieux financée.
Les aides disponibles en 2026 : jusqu’à 32 000 euros
Parlons maintenant du nerf de la guerre : le financement. Bonne nouvelle, le dispositif d’aides continue en 2026, mais avec des changements importants. Attention, le guichet est temporairement suspendu début 2026 à cause du retard dans le vote du budget. Dès que le budget sera voté, les dossiers pourront à nouveau être déposés. En attendant, préparez votre dossier.
Le système fonctionne selon deux parcours en 2026. Le parcours accompagné pour les rénovations d’ampleur, et le parcours par geste pour les travaux ciblés. En 2026, le parcours accompagné est réservé aux passoires thermiques E, F et G. Si vous avez un logement D ou C, vous ne pouvez plus en bénéficier. Seuls les E, F et G sont éligibles.
Les montants dépendent de vos revenus. Quatre catégories existent : bleu (très modestes), jaune (modestes), violet (intermédiaires), rose (supérieurs). Pour une rénovation d’ampleur permettant de gagner deux classes minimum, les aides peuvent atteindre jusqu’à 80% du montant des travaux pour les ménages bleu, dans la limite de 30 000 euros de travaux HT pour un saut de 2 à 3 classes, et 40 000 euros HT pour 3 classes ou plus.
Concrètement, si vous êtes un ménage bleu (très modeste) et que vous réalisez 35 000 euros de travaux pour passer de G à D, vous touchez 80% de 30 000 euros (plafond), soit 24 000 euros. Votre reste à charge : 11 000 euros. C’est gérable avec un éco-prêt à taux zéro qui peut financer jusqu’à 50 000 euros.
Pour les ménages aux revenus intermédiaires ou supérieurs, les aides sont plus faibles mais restent intéressantes. Comptez entre 30% et 45% de prise en charge selon les profils. Et même avec ces pourcentages, sur un projet à 30 000 euros, vous récupérez 9 000 à 13 500 euros. Ce n’est pas rien.
| Profil revenus | Taux aide rénovation ampleur | Plafond travaux | Aide maximale |
|---|---|---|---|
| Bleu (très modeste) | 80% | 30 000 € (2-3 classes) | 24 000 € |
| Jaune (modeste) | 60% | 30 000 € (2-3 classes) | 18 000 € |
| Violet (intermédiaire) | 45% | 30 000 € (2-3 classes) | 13 500 € |
| Rose (supérieur) | 30% | 30 000 € (2-3 classes) | 9 000 € |
Attention aux changements 2026 : l’isolation des murs par l’intérieur ou par l’extérieur n’est plus financée en geste simple. Elle reste financée uniquement dans le parcours accompagné (rénovation d’ampleur). Idem pour les chaudières biomasse. Ces travaux ne sont plus éligibles au parcours par geste, seulement au parcours global.
Autre point important : l’accompagnement par un accompagnateur rénov’ est obligatoire pour le parcours accompagné. Ce professionnel vous aide à monter le dossier, choisir les travaux, sélectionner les artisans certifiés, vérifier la conformité des devis et suivre le chantier. Son coût (1 000 à 2 000 euros) est pris en charge dans l’aide, vous ne payez rien.
- Parcours accompagné réservé aux logements E, F et G en 2026
- Aides jusqu’à 80% pour ménages très modestes (bleu)
- Plafond 30 000 € hors taxes pour gain 2-3 classes, 40 000 € pour 3+ classes
- Accompagnateur rénov’ obligatoire, coût pris en charge
- Isolation murs et chaudière biomasse exclus du parcours geste
- Gain minimum 2 classes exigé pour parcours accompagné
- Cumul possible avec éco-prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 euros
- Primes certificats d’économies d’énergie cumulables selon travaux
- Aides locales possibles selon collectivités
- Guichet suspendu début 2026, préparation dossier recommandée
La stratégie selon votre situation en 2026
Chaque situation est différente. Voici la stratégie optimale selon votre cas précis.
Vous avez un logement G chauffé à l’électricité : Première étape, vérifiez votre nouveau diagnostic sur le site de l’Ademe. Il y a de fortes chances que vous soyez passé F ou E avec le nouveau calcul. Si vous êtes passé E, vous n’êtes plus en interdiction immédiate. Vous avez jusqu’en 2034 pour agir. Profitez-en pour planifier des travaux progressifs. Si vous restez G ou F, les travaux sont urgents. Ciblez isolation toiture + pompe à chaleur pour sortir rapidement de la zone rouge.
Vous avez un logement F ou G au fioul ou gaz : Là, pas de miracle avec le recalcul. Vous devez agir. Priorité absolue : changer le système de chauffage. Une pompe à chaleur air-eau vous fait gagner deux classes minimum. Combinez avec l’isolation de la toiture si votre budget le permet. Visez le parcours accompagné MaPrimeRénov’ pour obtenir les aides maximales. Dépôt du dossier dès réouverture du guichet.
Vous avez un logement E : Vous avez du temps, l’interdiction ne tombe qu’en 2034. Mais ne vous reposez pas sur vos lauriers. Les aides diminuent chaque année et les artisans sont de plus en plus chers. Profitez de 2026 pour anticiper. Faites un audit énergétique (éligible MaPrimeRénov’) pour identifier les travaux pertinents. Planifiez une rénovation d’ampleur sur 2026-2027 pour passer D ou C et sécuriser votre bien à long terme.
Vous êtes propriétaire occupant : Même logique que les bailleurs, mais sans l’urgence de l’interdiction de location. Cependant, ne négligez pas la valeur de votre bien. Une passoire thermique perd 10 à 25% de valeur à la vente. Si vous comptez revendre dans les 5-10 prochaines années, les travaux sont rentables. Et votre confort quotidien s’améliore drastiquement : moins de froid l’hiver, factures énergétiques divisées par deux ou trois.
Vous êtes en copropriété : Les travaux en copropriété sont plus complexes mais mieux financés. Le dispositif copropriété finance jusqu’à 45% du montant des travaux, dans la limite de 25 000 euros par logement. Les travaux sur les parties communes (isolation des façades, remplacement chaudière collective, étanchéité toiture) nécessitent un vote en assemblée générale. Inscrivez le sujet à l’ordre du jour rapidement. Faites réaliser un diagnostic collectif (obligatoire depuis janvier 2026 pour copropriétés moins de 50 lots).
FAQ : vos questions sur le diagnostic 2026
Mon logement G peut-il échapper à l’interdiction avec le nouveau calcul 2026 ?
Oui, c’est tout à fait possible si votre logement est chauffé à l’électricité. Le nouveau mode de calcul entré en vigueur le 1er janvier 2026 revalorise l’électricité par rapport au gaz, fioul ou charbon. Environ 850 000 logements devraient sortir du statut de passoire thermique grâce à ce recalcul. Pour vérifier votre nouvelle classe, rendez-vous gratuitement sur le site de l’Observatoire diagnostic de performance énergétique – Audit de l’Ademe avec votre numéro de diagnostic. Le site recalcule automatiquement votre étiquette et vous fournit une attestation officielle. Aucune nouvelle visite de diagnostiqueur n’est nécessaire. En revanche, si votre logement est chauffé au fioul, gaz ou charbon, le nouveau calcul ne changera rien. Vous restez G et les travaux sont indispensables pour continuer à louer.
Combien coûte vraiment une rénovation pour sortir de F ou G ?
Le coût varie énormément selon l’ampleur des travaux nécessaires. Pour passer de G à E ou de F à D, comptez entre 15 000 et 40 000 euros de travaux selon la surface et l’état initial. Un studio de 30 m² nécessitera 8 000 à 15 000 euros. Un appartement de 70 m² demandera 20 000 à 35 000 euros. Une maison de 100 m² peut atteindre 35 000 à 50 000 euros. Ces montants incluent généralement isolation de la toiture et remplacement du système de chauffage, les deux postes essentiels. Mais avec MaPrimeRénov’, vous récupérez entre 30% et 80% selon vos revenus. Votre reste à charge final se situe donc entre 5 000 et 25 000 euros selon les cas. L’éco-prêt à taux zéro peut financer jusqu’à 50 000 euros sans intérêts, étalés sur 15 à 20 ans. Résultat : les mensualités sont souvent inférieures aux économies d’énergie réalisées.
Puis-je vendre mon bien F ou G sans faire de travaux ?
Oui, vous pouvez toujours vendre un bien classé F ou G sans réaliser de travaux. Aucune interdiction de vente n’existe en 2026. En revanche, depuis avril 2023, vous devez obligatoirement fournir un audit énergétique en plus du diagnostic lors de la vente d’une passoire thermique. Cet audit détaille précisément les travaux nécessaires et leur coût estimé. L’acheteur sait exactement dans quoi il s’engage. Autre conséquence : la décote. Les passoires thermiques se vendent entre 10% et 25% moins cher que les biens équivalents mieux classés, selon les études de SeLoger et MeilleursAgents. Sur un bien à 250 000 euros, vous perdez 25 000 à 62 500 euros. De plus, beaucoup de banques refusent désormais de financer l’achat de passoires thermiques, réduisant le nombre d’acheteurs potentiels. Selon votre situation, faire les travaux avant de vendre peut être plus rentable financièrement.
Que se passe-t-il si je continue à louer un logement G ou F interdit ?
Vous vous exposez à des sanctions civiles importantes. Le locataire peut d’abord saisir la commission départementale de conciliation pour constater l’indécence énergétique du logement. Si aucun accord n’est trouvé, il peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut vous condamner à réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai imposé (généralement 6 à 18 mois). Il peut également ordonner une réduction du loyer proportionnelle à l’indécence constatée, voire vous contraindre à rembourser une partie des loyers perçus depuis le début du bail. Vous restez redevable de la taxe foncière et des charges de copropriété même si le logement est jugé indécent. Enfin, l’impossibilité de relouer après le départ du locataire actuel crée une vacance locative forcée qui peut durer des années. Les risques financiers sont donc bien réels et souvent supérieurs au coût des travaux de rénovation.
Les aides fonctionnent-elles encore en 2026 ?
Oui, le système d’aides continue en 2026 mais avec des changements importants. Le guichet a été temporairement suspendu début 2026 en raison du retard dans le vote du budget, mais il rouvrira dès l’adoption de la loi de finances. Les principales évolutions 2026 : le parcours accompagné (rénovation d’ampleur) est réservé exclusivement aux logements E, F et G. Les logements C et D ne sont plus éligibles. L’isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur n’est plus financée en geste simple, uniquement dans le cadre d’une rénovation globale. Idem pour les chaudières biomasse. Les plafonds de travaux ont été abaissés : 30 000 euros hors taxes pour un gain de 2-3 classes (contre 40 000 euros auparavant), 40 000 euros hors taxes pour 3 classes ou plus (contre 55 000 euros). Malgré ces restrictions, les aides restent substantielles avec jusqu’à 80% de prise en charge pour les ménages très modestes. L’éco-prêt à taux zéro reste cumulable pour financer le reste à charge.
Sources : Hellio, Boursorama, Service-Public.fr, PAP.fr, Homelior, Lamy Immobilier, France Rénov’, Économie.gouv.fr, Qualit’EnR, Service Public, Cozynergy. Informations vérifiées au 27 janvier 2026. Le guichet des aides est temporairement suspendu début 2026, réouverture après vote loi de finances. Nouveau calcul effectif depuis le 1er janvier 2026.
