Ah, les frais de notaire ! C’est LA question que j’entends tous les jours dans mes agences Stéphane Plaza Immobilier : « Mais Stéphane, c’est quoi exactement ces frais de notaire ? Pourquoi je dois payer autant ? » Après plus de 15 ans dans l’immobilier et des milliers de transactions accompagnées, je vais vous expliquer tout ça clairement, sans jargon juridique compliqué. Parce que comprendre où va votre argent, c’est essentiel pour bien préparer votre budget d’achat immobilier !
Les frais de notaire, qu’on appelle aussi frais d’acquisition ou frais d’acte, représentent une somme non négligeable dans votre budget : entre 7% et 8% du prix dans l’ancien, et entre 2% et 3% dans le neuf. Sur un appartement à 250 000 euros dans l’ancien, ça fait entre 17 500 et 20 000 euros à ajouter ! Vous comprenez pourquoi il est crucial de bien les comprendre et de les intégrer dès le départ dans votre plan de financement.
Comment se calculent les frais de notaire ?
Contrairement à ce que beaucoup pensent, les « frais de notaire » ne vont pas tous dans la poche du notaire ! En réalité, le notaire ne garde qu’une petite partie de cette somme. Le reste part à l’État sous forme de taxes et de droits. Laissez-moi vous expliquer la composition exacte de ces frais.
Les 4 composantes des frais de notaire
Les frais de notaire se décomposent en quatre parties distinctes que je détaille systématiquement à mes clients dans nos agences :
- Droits de mutation (ou droits d’enregistrement) : environ 5,80% du prix de vente dans l’ancien. C’est de loin la part la plus importante ! Ces droits reviennent directement aux collectivités locales, principalement le département. Attention, nouveauté 2025-2026 : certains départements ont augmenté temporairement ce taux de 0,5 point (passant à 6,30%) entre avril 2025 et mars 2028 pour compenser leurs pertes de recettes. Les primo-accédants restent exemptés de cette hausse.
- Émoluments du notaire : environ 0,8% à 1% du prix de vente. Il s’agit de la rémunération propre du notaire, strictement réglementée par l’État selon un barème progressif. Le notaire ne peut pas les fixer librement !
- Débours et frais divers : quelques centaines d’euros selon la complexité du dossier. Ce sont les sommes que le notaire avance pour votre compte : documents d’urbanisme, extraits cadastraux, frais de publication au service de publicité foncière.
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10% du prix de vente. Cette taxe perçue par l’État garantit la publicité de la vente et protège juridiquement l’acquéreur.
Le barème dégressif des émoluments du notaire
Les émoluments du notaire suivent un barème officiel dégressif par tranches de prix, fixé par décret et valable jusqu’au 28 février 2026 :
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870% |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596% |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064% |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799% |
Ce système dégressif fait que sur un appartement à 200 000 euros, les émoluments du notaire ne représentent qu’environ 1 800 euros, soit moins de 1% du prix. C’est important de le comprendre pour ne pas avoir de mauvaise surprise ! Dans mes agences Stéphane Plaza Immobilier, on explique toujours ce détail à nos clients pour qu’ils sachent exactement où va leur argent.
Exemple de calcul détaillé
Prenons un exemple concret que je donne souvent : vous achetez un appartement ancien à 250 000 euros.
| Poste de frais | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 5,80% × 250 000 € | 14 500 € |
| Émoluments du notaire | Environ 0,80% | 2 000 € |
| Débours et frais divers | Forfaitaire | 400 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10% × 250 000 € | 250 € |
| Total frais de notaire | 17 150 € (6,86%) |
Vous voyez, sur ces 17 150 euros, le notaire ne garde « que » 2 000 euros environ pour son travail ! Le reste, soit plus de 15 000 euros, part directement à l’État et aux collectivités. C’est pour ça que le terme « frais de notaire » est un peu trompeur. On devrait plutôt parler de « frais d’acquisition » ou « frais d’acte ».
Frais de notaire dans l’ancien vs dans le neuf
C’est une différence énorme que beaucoup de mes clients découvrent avec stupéfaction : les frais de notaire dans le neuf sont environ 3 fois moins élevés que dans l’ancien ! Cette différence s’explique par la fiscalité applicable selon que le bien a déjà été habité ou non.
Comparaison chiffrée ancien vs neuf
| Type de bien | Taux global | Exemple sur 200 000 € | Exemple sur 300 000 € |
|---|---|---|---|
| Logement ancien | 7% à 8% (voire 8,5% dans certains départements en 2025-2028) | 14 000 € à 16 000 € | 21 000 € à 24 000 € |
| Logement neuf | 2% à 3% | 4 000 € à 6 000 € | 6 000 € à 9 000 € |
| Économie neuf | -5 points | 10 000 € économisés | 15 000 € économisés |
Dans l’ancien : 7% à 8% du prix
Quand vous achetez un logement ancien, c’est-à-dire qui a déjà été habité et revendu au moins une fois, vous payez les frais de notaire « pleins ». Le taux global se situe entre 7% et 8% du prix d’achat selon les départements, car ce sont eux qui fixent le taux des droits de mutation.
Nouveauté 2025-2026 : suite à une mesure temporaire, certains départements ont augmenté leurs droits de mutation de 0,5 point entre avril 2025 et mars 2028. Dans ces départements, les frais de notaire peuvent atteindre 8,5% pour les non-primo-accédants. Les primo-accédants (premier achat de résidence principale) bénéficient du maintien de l’ancien taux. Renseignez-vous auprès de votre notaire ou de nos agences Stéphane Plaza Immobilier pour connaître le taux applicable dans votre département.
Points clés de l’ancien :
- Droits de mutation élevés : 5,80% (majorité des départements)
- TVA non applicable sur la vente
- Frais de notaire à intégrer impérativement dans votre budget total
- Variabilité selon les départements (certains montent jusqu’à 5,90%)
Dans le neuf : 2% à 3% du prix
Quand vous achetez un logement neuf, c’est-à-dire qui n’a jamais été habité et qui sort de construction, les frais de notaire sont considérablement réduits. Cette différence majeure s’explique par l’application de la TVA immobilière à 20% sur le prix de vente du neuf, qui remplace les droits de mutation.
Avantages fiscaux du neuf :
- Droits de mutation réduits : seulement 0,71%
- Économie de 8 000 à 15 000 euros selon le prix du bien
- TVA à 20% incluse dans le prix affiché
- Budget d’acquisition total plus prévisible
Cas particulier : l’ancien rénové et le VEFA
Attention à un piège que je vois souvent : un logement ancien peut être considéré fiscalement comme « neuf » s’il a fait l’objet de travaux de rénovation importants représentant plus de la moitié de son second œuvre. Dans ce cas, les frais de notaire sont calculés au taux réduit du neuf, ce qui représente une belle économie pour l’acquéreur.
Autre cas particulier : la vente en état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire l’achat sur plan. Les frais de notaire sont calculés au taux du neuf, mais uniquement sur le prix du bien fini. Les appels de fonds successifs pendant la construction ne supportent que des émoluments réduits du notaire, sans les droits de mutation.
Peut-on réduire les frais de notaire ?
C’est LA question que tout le monde me pose : « Stéphane, est-ce qu’on peut négocier les frais de notaire ? » La réponse est nuancée. Certaines composantes sont totalement figées, d’autres permettent une légère marge de manœuvre.
Ce qui est négociable : les émoluments du notaire
Depuis 2016, un décret autorise les notaires à accorder une remise sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 euros. Cette remise peut aller jusqu’à 20% (et non plus 10% comme avant 2021) sur la partie des émoluments correspondant à la tranche au-delà de 100 000 euros.
| Prix du bien | Émoluments standard | Remise max possible (10%) | Économie réelle |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 1 800 € | Sur tranche > 100 000 € | ~150 € |
| 300 000 € | 2 600 € | Sur tranche > 100 000 € | ~200 € |
| 500 000 € | 4 200 € | Sur tranche > 100 000 € | ~300 € |
Vous voyez, ce n’est pas énorme ! Mais c’est toujours ça de pris. Dans mes agences Stéphane Plaza Immobilier, on négocie systématiquement cette remise pour nos clients quand le montant de la transaction le permet.
Ce qui n’est pas négociable
Composantes non négociables :
- Droits de mutation : 5,80% fixes, reversés aux collectivités
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10% fixes
- Débours : frais réels engagés par le notaire
- TVA sur les émoluments : taux légal de 20%
Méfiez-vous des annonces qui promettent des « frais de notaire offerts » ! En réalité, c’est le vendeur qui les prend à sa charge en diminuant d’autant son prix de vente net. Vous ne faites aucune économie réelle, c’est juste une présentation marketing différente.
L’astuce des meubles pour réduire les frais
Voici une technique légale et efficace que j’utilise souvent pour mes clients : déduire la valeur des meubles du prix de vente. Les frais de notaire se calculent sur le prix du bien immobilier uniquement, pas sur les meubles !
Exemple concret :
- Appartement avec meubles : 250 000 € au total
- Ventilation : 235 000 € (bien immobilier) + 15 000 € (mobilier)
- Frais de notaire calculés sur 235 000 € seulement
- Économie réalisée : environ 1 050 €
Attention toutefois à rester raisonnable sur la valeur des meubles. Le fisc accepte généralement jusqu’à 5% du prix total sans problème. Au-delà, vous risquez un redressement en cas de contrôle.
Les frais cachés à prévoir en plus
Attention, les frais de notaire ne sont pas les seuls frais d’acquisition à prévoir ! Beaucoup de mes clients tombent de haut quand je leur liste tous les coûts annexes d’un achat immobilier.
Budget total réel d’une acquisition
| Poste de dépense | Montant estimé | % du prix |
|---|---|---|
| Prix du bien (ancien) | 250 000 € | 100% |
| Frais de notaire | 18 000 € | 7,2% |
| Frais de garantie prêt (hypothèque ou caution) | 3 500 € | 1,4% |
| Diagnostics complémentaires (facultatif) | 1 000 € | 0,4% |
| Premiers travaux et rafraîchissement | 12 500 € | 5% |
| Déménagement et installation | 2 500 € | 1% |
| Budget total réel | 287 500 € | 115% |
Vous voyez, il faut prévoir 15% de plus que le prix affiché pour votre budget global ! C’est pour ça que dans mes agences Stéphane Plaza Immobilier, on insiste toujours sur l’importance de bien préparer son budget TOTAL dès le départ.
Les frais d’agence immobilière
Les honoraires d’agence immobilière, dans la majorité des cas, sont à la charge du vendeur et inclus dans le prix de vente affiché. Mais attention, certaines agences facturent des frais à l’acquéreur !
Dans mes agences Stéphane Plaza Immobilier :
- Transparence totale sur nos honoraires
- Indication claire dans chaque annonce
- Généralement à la charge du vendeur
- Aucune surprise au moment de la signature
Les frais de garantie du prêt
Quand vous empruntez, la banque exige une garantie : soit une hypothèque, soit une caution.
| Type de garantie | Coût | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Hypothèque | 1,5% à 2% du montant emprunté | Acceptée par toutes les banques | Coût élevé, frais de mainlevée en fin de prêt |
| Caution (Crédit Logement) | 1% à 1,5% du montant emprunté | Partie restituée en fin de prêt | Conditions d’acceptation parfois strictes |
Sur un prêt de 200 000 euros, comptez 3 000 à 4 000 euros de frais de garantie. Ces frais sont souvent oubliés dans les simulations initiales !
Simulation : combien pour votre projet ?
Pour que ce soit vraiment concret, laissez-moi vous donner plusieurs exemples de calculs de frais de notaire sur différents types de biens et dans différentes situations.
Exemples détaillés par type de bien
| Type de bien | Prix | Frais de notaire | Autres frais | Budget total |
|---|---|---|---|---|
| Appartement ancien Paris | 350 000 € | 23 750 € (6,79%) | 14 000 € | 387 750 € |
| Maison neuve banlieue Lyon | 280 000 € | 4 880 € (1,74%) | 8 500 € | 293 380 € |
| Appartement ancien Bordeaux (avec meubles) | 235 000 € + 15 000 € meubles | 16 415 € (calculé sur 235 000 €) | 12 000 € | 278 415 € |
Récapitulatif par prix de bien
Pour un bien à 200 000 euros, frais de notaire selon le type :
- Appartement ancien : 14 000 € (7%)
- Maison ancienne : 14 000 € (7%)
- Appartement neuf : 4 000 € (2%)
- Maison neuve : 4 000 € (2%)
- Ancien rénové (neuf fiscal) : 4 000 € (2%)
La différence est spectaculaire entre ancien et neuf ! C’est un élément majeur à prendre en compte dans votre choix, au-delà du simple prix au mètre carré.
L’accompagnement Stéphane Plaza Immobilier pour maîtriser vos frais
Comprendre les frais de notaire, c’est bien. Être accompagné pour optimiser votre budget global d’acquisition, c’est encore mieux ! Dans toutes nos agences Stéphane Plaza Immobilier, nous mettons un point d’honneur à expliquer clairement à nos clients l’ensemble des frais liés à leur projet d’achat immobilier.
Simulation complète de votre budget d’acquisition
Nos conseillers vous accompagnent sur :
- Simulation exhaustive incluant TOUS les frais (notaire, garantie, travaux, déménagement)
- Vision globale de votre budget réel pour éviter les mauvaises surprises
- Construction d’un plan de financement réaliste et sécurisé
- Pédagogie adaptée à votre niveau de connaissance du marché
- Transparence totale sur chaque euro investi
Que vous soyez primo-accédant ou investisseur aguerri, nous prenons le temps nécessaire pour que vous compreniez parfaitement où va chaque euro de votre investissement. C’est cette pédagogie et cette proximité qui font la différence dans l’accompagnement Stéphane Plaza Immobilier.
Optimisation fiscale et astuces pour réduire les coûts
Nos équipes connaissent toutes les astuces légales pour optimiser vos frais d’acquisition :
- Conseil sur la ventilation du prix mobilier (quand pertinent)
- Choix entre garantie hypothécaire et caution selon votre situation
- Orientation vers les dispositifs d’aide : PTZ, prêts régionaux
- Aide à l’obtention de MaPrimeRénov’ pour travaux énergétiques
- Analyse personnalisée de chaque dossier
Coordination avec les notaires partenaires
Le réseau Stéphane Plaza Immobilier travaille avec un réseau de notaires de confiance partout en France. Nous facilitons la coordination entre vous, votre notaire et votre banque pour que tout se déroule dans les meilleures conditions.
Notre accompagnement juridique :
- Vérification que vous avez tous les documents nécessaires
- Relecture du compromis de vente avec vous
- Détection des points de vigilance dans les actes
- Suivi des délais pour éviter les retards coûteux
- Accompagnement jusqu’au jour de la signature
Suivi après l’achat
Notre accompagnement ne s’arrête pas à la signature chez le notaire ! Nous restons disponibles pour :
- Conseils sur les démarches de changement d’adresse
- Orientation vers des artisans de confiance pour travaux
- Mise en relation avec courtiers en assurance habitation
- Conseils pour optimiser vos coûts d’énergie
- Accompagnement sur vos futurs projets immobiliers
Certains de nos clients reviennent nous voir des années plus tard pour un nouveau projet, et ça nous rend fiers ! C’est la preuve que la relation de confiance fonctionne.
En résumé : ce qu’il faut retenir sur les frais de notaire
Les frais de notaire représentent une part importante de votre budget d’acquisition immobilière : 7% à 8% dans l’ancien (jusqu’à 8,5% dans certains départements en 2025-2028 pour les non-primo-accédants), 2% à 3% dans le neuf. Sur un bien à 250 000 euros dans l’ancien, comptez environ 18 000 euros de frais de notaire à ajouter au prix.
Points clés à retenir :
- Les frais se composent principalement de droits de mutation (5,80% à 6,30% selon départements) qui vont aux collectivités
- Les émoluments du notaire ne représentent qu’environ 0,80% du prix (barème dégressif valable jusqu’au 28 février 2026)
- Une remise de 20% des émoluments est possible depuis 2021 sur les biens > 100 000 €
- L’astuce de la ventilation mobilière peut faire économiser 1 000 à 2 000 €
- N’oubliez pas les frais cachés : garantie prêt, diagnostics, travaux, déménagement (10-15% supplémentaires)
- Le réseau Stéphane Plaza Immobilier vous accompagne pour optimiser votre budget global
Parce que bien comprendre où va votre argent, c’est la première étape d’un achat immobilier réussi !
Sources : Légifrance, Notaires de France, Code de commerce articles A444-53 et suivants. Informations vérifiées et à jour en janvier 2026. Le barème des émoluments est valable jusqu’au 28 février 2026.
Questions fréquentes sur les frais de notaire
Quel est le montant exact des frais de notaire en 2026 ?
Les frais de notaire varient selon le type de bien : entre 7% et 8% du prix d’achat dans l’ancien (soit 14 000 à 16 000 euros sur un bien à 200 000 euros), et entre 2% et 3% dans le neuf (soit 4 000 à 6 000 euros sur le même montant). Cette différence s’explique par la fiscalité : les droits de mutation représentent 5,80% dans l’ancien contre seulement 0,71% dans le neuf où la TVA à 20% s’applique sur le prix de vente.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Partiellement seulement. Depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise jusqu’à 10% sur leurs émoluments pour la partie au-delà de 100 000 euros. Sur un bien à 300 000 euros, l’économie maximale possible est d’environ 200 euros. Les droits de mutation (5,80%), qui représentent la plus grosse part, ne sont pas négociables car ce sont des taxes reversées aux collectivités. L’astuce la plus efficace est la ventilation mobilière : déduire la valeur des meubles du prix de vente pour réduire l’assiette de calcul des frais.
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?
C’est toujours l’acheteur qui paie les frais de notaire, sauf mention contraire explicite dans le compromis de vente. Quand un vendeur annonce « frais de notaire offerts », c’est en réalité lui qui les prend à sa charge en diminuant d’autant son prix de vente net. L’acheteur ne fait donc aucune économie réelle, c’est juste une présentation commerciale différente. Les frais de notaire sont dus au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Quelle est la différence entre frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf ?
La différence est énorme : environ 3 fois moins de frais dans le neuf que dans l’ancien ! Dans l’ancien, les droits de mutation s’élèvent à 5,80% du prix, tandis que dans le neuf ils ne sont que de 0,71% (la TVA à 20% remplaçant fiscalement les droits de mutation). Sur un bien à 250 000 euros, vous payez environ 18 000 euros de frais de notaire dans l’ancien contre seulement 6 000 euros dans le neuf, soit 12 000 euros d’économie. C’est un avantage fiscal majeur du neuf à intégrer dans votre décision d’achat.
Quels sont les frais cachés en plus des frais de notaire ?
Plusieurs frais s’ajoutent aux frais de notaire : la garantie du prêt (hypothèque 1,5-2% ou caution 1-1,5% du montant emprunté), les frais d’agence si à votre charge (3-8% du prix), les diagnostics complémentaires (500-2 000 euros), les premiers travaux de rafraîchissement (5-10% du prix), le déménagement et l’installation (1 000-3 000 euros). Au total, prévoyez 15% à 20% de plus que le prix affiché pour votre budget global d’acquisition. Le réseau Stéphane Plaza Immobilier réalise systématiquement cette simulation complète avec ses clients.
Comment Stéphane Plaza Immobilier m’aide avec les frais de notaire ?
Nos agences vous accompagnent sur plusieurs niveaux : simulation exhaustive de votre budget total incluant tous les frais (notaire, garantie, travaux, déménagement), explication claire de la composition des frais de notaire pour que vous compreniez où va votre argent, conseil sur les astuces légales d’optimisation (ventilation mobilière, choix de garantie), coordination avec les notaires partenaires pour fluidifier la transaction, vérification des documents et accompagnement jusqu’à la signature. Notre mission est de vous éviter les mauvaises surprises et de sécuriser votre budget global d’acquisition immobilière.
Article réalisé par Stéphane Plaza Immobilier – Janvier 2026